Glossar

Von Abgeltungssteuer bis Zinsbindung: Unser Glossar erklärt die wichtigsten Begriffe rund um Immobilien als Kapitalanlage, Vermögensaufbau und Absicherung - kurz, verständlich und ohne Fachchinesisch.

54 Begriffe

Absicherung

AltersrückstellungenAltersrückstellungen, im Gesetz Alterungsrückstellungen, sind Rücklagen, die private Krankenversicherer aus einem Teil deiner Beiträge bilden. Sie sollen die höheren Gesundheitskosten im Alter abfedern, damit die Beiträge nicht allein wegen des Älterwerdens steigen. Zusätzlich zahlen Versicherte zwischen 21 und 60 Jahren einen gesetzlichen Zuschlag von 10 Prozent.BeitragsbemessungsgrenzeDie Beitragsbemessungsgrenze ist das Einkommen, bis zu dem Beiträge zur Sozialversicherung berechnet werden. Was darüber liegt, bleibt beitragsfrei. 2026 liegt sie in der gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung bei 69.750 Euro im Jahr (5.812,50 Euro im Monat), in der Renten- und Arbeitslosenversicherung bei 101.400 Euro im Jahr.JahresarbeitsentgeltgrenzeDie Jahresarbeitsentgeltgrenze, auch Versicherungspflichtgrenze, ist das Bruttojahresgehalt, ab dem Angestellte nicht mehr in der gesetzlichen Krankenversicherung pflichtversichert sind. Wer darüber verdient, kann in die private Krankenversicherung wechseln oder freiwillig gesetzlich versichert bleiben. 2026 liegt die Grenze bei 77.400 Euro im Jahr, also 6.450 Euro im Monat.ZusatzbeitragDer Zusatzbeitrag ist der Teil des Krankenkassenbeitrags, den jede gesetzliche Krankenkasse zusätzlich zum allgemeinen Beitragssatz von 14,6 Prozent selbst festlegt. 2026 liegt der durchschnittliche Zusatzbeitrag bei 2,9 Prozent. Arbeitnehmer und Arbeitgeber teilen ihn sich je zur Hälfte, deshalb lohnt sich ein Vergleich der Kassen.

Finanzierung

AnnuitätendarlehenDas Annuitätendarlehen ist die übliche Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich und besteht aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil wird kleiner, der Tilgungsanteil größer.AnschlussfinanzierungEine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der Restschuld eines Immobilienkredits, wenn dessen Zinsbindung endet. Du kannst den Kredit bei der bisherigen Bank verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder dir den Zins schon Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen sichern. Der neue Zins richtet sich nach dem Zinsniveau beim Abschluss.BeleihungsauslaufDer Beleihungsauslauf setzt dein Darlehen ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Er entscheidet über den Zinssatz: Unter 60 Prozent gibt es die besten Konditionen, oberhalb von 80 Prozent steigen die Aufschläge deutlich. Der Beleihungswert liegt dabei 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert.BonitätBonität ist die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens, also die Einschätzung, ob geliehenes Geld vollständig und pünktlich zurückgezahlt wird. Banken prüfen sie vor jedem Kredit anhand von Einkommen, Ausgaben, Vermögen und Auskünften wie der SCHUFA. Von ihr hängen Zusage, Zinssatz und mögliche Kredithöhe ab.EigenkapitalEigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den du aus eigenen Mitteln bezahlst und nicht finanzierst. Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten von 8 bis 12 Prozent solltest du selbst tragen, dazu je nach Ziel 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt den Zinssatz, weniger erhöht den Hebel.FinanzierungszusageEine Finanzierungszusage ist die verbindliche Erklärung einer Bank, dir einen Kredit zu festgelegten Konditionen auszuzahlen. Beim Immobilienkauf ist sie die Voraussetzung für den Notartermin, denn erst mit ihr steht fest, dass du den Kaufpreis bezahlen kannst. Sie folgt auf die vollständige Prüfung deiner Bonität und des Objekts.GrundschuldDie Grundschuld ist das Pfandrecht, mit dem eine Bank ihr Immobiliendarlehen absichert. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und berechtigt die Bank, die Immobilie zu verwerten, wenn du nicht zahlst. Anders als die Hypothek bleibt sie bestehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist.LeitzinsDer Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken bei ihrer Zentralbank Geld leihen oder dort anlegen. Im Euroraum legt ihn die Europäische Zentralbank fest. Seit dem 16. September 2026 liegt der Einlagesatz bei 2,50 Prozent und der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent. Über den Leitzins steuert die EZB vor allem die Inflation.SondertilgungDie Sondertilgung ist eine Zahlung, die du zusätzlich zur normalen Rate auf dein Darlehen leistest. Banken räumen dafür meist ein Recht von bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr ein, kostenlos. Sie verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen, weil sie direkt die Restschuld senkt.Vier-Augen-PrinzipDas Vier-Augen-Prinzip bedeutet, dass wichtige Entscheidungen nicht von einer Person allein getroffen werden, sondern eine zweite Person sie unabhängig prüft oder mitträgt. Bei Banken ist es für Kreditentscheidungen vorgeschrieben: Risikorelevante Kredite brauchen die Zustimmung aus dem Vertrieb und aus einer davon getrennten Risikoabteilung.

Immobilien & Kauf

AuflassungsvormerkungDie Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert. Sie wird direkt nach der Beurkundung eingetragen und schützt dich in der Zeit bis zur Eigentumsumschreibung vor einem Doppelverkauf oder neuen Belastungen. Sie kostet rund 0,1 Prozent des Kaufpreises.Cashflow (Immobilien)Der Cashflow ist der Betrag, der bei einer vermieteten Immobilie nach allen Zahlungen tatsächlich auf dem Konto bleibt oder fehlt. Von der Kaltmiete gehen nicht umlagefähige Kosten und der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung ab. Anders als die Rendite zeigt der Cashflow, ob sich das Objekt aus eigener Kraft trägt.ErbpachtErbpacht ist der umgangssprachliche Name für das Erbbaurecht: Du kaufst das Gebäude, das Grundstück gehört weiter jemand anderem. Dafür zahlst du einen jährlichen Erbbauzins von üblicherweise 3 bis 6 Prozent des Grundstückswerts. Die Laufzeit beträgt meist 60 bis 99 Jahre.GrunderwerbsteuerDie Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und gehört damit zum größten Posten der Kaufnebenkosten. Fällig wird sie nach dem Bescheid des Finanzamts.HausgeldDas Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft leistet. Es deckt Betriebskosten, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Üblich sind 3,00 bis 4,50 Euro je Quadratmeter im Monat; auf den Mieter umlegen lassen sich davon nur etwa 60 bis 70 Prozent.InstandhaltungsrücklageDie Instandhaltungsrücklage ist das Sparguthaben einer Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes heißt sie offiziell Erhaltungsrücklage. Jeder Eigentümer zahlt monatlich über das Hausgeld ein.KaufpreisfaktorDer Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete teilt, und ist die gebräuchlichste Kennzahl, um Objekte schnell miteinander zu vergleichen.LeerstandsquoteDie Leerstandsquote gibt an, wie viel Prozent der Wohnungen in einem Gebiet nicht bewohnt oder vermietet sind. Sie ist ein wichtiger Hinweis auf die Nachfrage: Eine niedrige Quote spricht für einen angespannten Markt mit stabilen Mieten, eine hohe Quote für Überangebot und Mietausfallrisiko. Als normal gilt eine Reserve von etwa 2 bis 3 Prozent.MietkaufBeim Mietkauf mietest du eine Immobilie und erwirbst sie später zu einem heute festgelegten Preis. Ein Teil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet. Das Modell ist gesetzlich nicht eigens geregelt, muss notariell beurkundet werden und ist in Summe meist teurer als ein normaler Kauf.MietrenditeDie Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals eine vermietete Immobilie pro Jahr an Mieteinnahmen erwirtschaftet. Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, die aussagekräftigere Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und laufende Kosten.Mikrolage und MakrolageMakrolage und Mikrolage beschreiben den Standort einer Immobilie auf zwei Ebenen. Die Makrolage ist das große Umfeld, also Stadt oder Region mit Wirtschaft, Bevölkerung und Anbindung. Die Mikrolage ist das direkte Umfeld mit Straße, Nachbarschaft, Lärm, Einkaufen, Schulen und Nahverkehr. Beide zusammen bestimmen Miete, Nachfrage und Wertentwicklung.Off-Market-ImmobilienOff-Market-Immobilien werden verkauft, ohne dass sie öffentlich inseriert sind. Der Verkauf läuft diskret über Netzwerke von Maklern, Bestandshaltern oder Vermittlern. Käufer erreichen damit Objekte, die auf den bekannten Portalen nie auftauchen.SchrottimmobilieAls Schrottimmobilie bezeichnet man umgangssprachlich eine Immobilie, die deutlich mehr kostet, als sie wert ist, oder deren Miete, Lage oder Zustand schöner dargestellt wird, als sie sind. Meist wird sie als Kapitalanlage mit einer geschönten Rechnung verkauft. Ein Rechtsbegriff ist das nicht. Schützen kannst du dich mit vollständigen Unterlagen, Vergleichspreisen und einem Blick in den Mietspiegel.StandortanalyseEine Standortanalyse ist die systematische Bewertung eines Immobilienstandorts anhand von Daten zu Bevölkerung, Wirtschaft, Infrastruktur und Wohnungsmarkt. Sie zeigt, ob eine Region und eine konkrete Lage auch in zehn bis zwanzig Jahren noch gefragt sein werden. Für Kapitalanleger ist sie oft wichtiger als ein niedriger Kaufpreis.TeilungserklärungDie Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, die ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie hoch die Miteigentumsanteile sind und welche Regeln in der Eigentümergemeinschaft gelten.

Steuern & Abschreibung

AbgeltungssteuerDie Abgeltungssteuer ist die pauschale Steuer auf private Kapitalerträge in Deutschland. Sie beträgt 25 Prozent, dazu kommen 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die Bank behält sie direkt ein und führt sie ans Finanzamt ab. Steuerfrei bleiben Kapitalerträge bis zum Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro pro Person und Jahr.AfAAfA steht für Absetzung für Abnutzung und bezeichnet die steuerliche Abschreibung eines Gebäudes. Als Vermieter ziehst du damit jedes Jahr einen Teil der Anschaffungskosten von deinen Mieteinnahmen ab und senkst so deine Steuerlast - obwohl dir dafür kein Geld abfließt.Denkmal-AfADie Denkmal-AfA ist eine erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden. Vermieter setzen nach § 7i EStG acht Jahre lang jeweils bis zu 9 Prozent und weitere vier Jahre bis zu 7 Prozent ab - zusammen 100 Prozent der begünstigten Kosten in zwölf Jahren. Selbstnutzer kommen nach § 10f EStG auf 90 Prozent in zehn Jahren.LohnsteuerermäßigungMit dem Antrag auf Lohnsteuerermäßigung lässt du dir beim Finanzamt einen Freibetrag eintragen. Dein Arbeitgeber zieht dann jeden Monat weniger Lohnsteuer ab, statt dass du die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung im Folgejahr zurückbekommst. Das lohnt sich zum Beispiel bei hohen Werbungskosten oder bei Verlusten aus einer vermieteten Immobilie.NießbrauchDer Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. In der Vermögensnachfolge überträgt man damit die Immobilie an die Kinder und behält die Mieteinnahmen. Weil der Nießbrauch den Wert der Schenkung mindert, sinkt die Schenkungsteuer.Restnutzungsdauer-GutachtenEin Restnutzungsdauer-Gutachten weist nach, dass ein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat als die gesetzlich unterstellte. Wird es anerkannt, darfst du über weniger Jahre abschreiben - die jährliche AfA steigt und deine Steuerlast sinkt spürbar.SpekulationsfristDie Spekulationsfrist ist der Zeitraum, in dem der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie versteuert werden muss. Bei vermieteten Immobilien beträgt sie zehn Jahre. Verkaufst du danach, bleibt der Gewinn steuerfrei - verkaufst du vorher, zählt er zum zu versteuernden Einkommen.

Vermietung & Mietrecht

BetriebskostenabrechnungDie Betriebskostenabrechnung stellt die tatsächlichen Nebenkosten den Vorauszahlungen des Mieters gegenüber. Der Vermieter muss sie spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Versäumt er die Frist, kann er nichts mehr nachfordern.EigenbedarfEigenbedarf ist der häufigste Grund, aus dem ein Vermieter kündigen darf: Er braucht die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate. Nach einer Umwandlung in Eigentum gilt zusätzlich eine Sperrfrist.IndexmieteBei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben - frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung und nur per Erklärung in Textform.MieterhöhungEine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent. Der Mieter muss zustimmen.MietpreisbremseDie Mietpreisbremse begrenzt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei einer Neuvermietung: Sie darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Welche Gebiete das sind, legen die Landesregierungen per Verordnung fest, längstens bis Ende 2029. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, für eine höhere Vormiete und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.StaffelmieteBei der Staffelmiete steht schon im Mietvertrag, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten und als Geldbetrag ausgewiesen sein. Solange sie läuft, sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und nach Modernisierung ausgeschlossen.

Vermögensaufbau

AltersvorsorgedepotDas Altersvorsorgedepot ist ein staatlich gefördertes Depot für die private Altersvorsorge, das ab dem 1. Januar 2027 die Riester-Rente für Neuabschlüsse ablöst. Du sparst darin in Fonds und ETFs statt in klassischen Versicherungsprodukten und erhältst auf deine Einzahlungen eine Zulage von bis zu 540 Euro im Jahr.Core-Satellite-StrategieDie Core-Satellite-Strategie teilt ein Portfolio in zwei Rollen: Ein breit gestreuter Kern von meist 70 bis 80 Prozent trägt die Grundrendite, die restlichen 20 bis 30 Prozent gehen als Satelliten in gezielte Einzelideen. So bleibt das Depot stabil, ohne auf Renditechancen zu verzichten.ETF-SparplanEin ETF-Sparplan ist eine regelmäßige, automatische Geldanlage in börsengehandelte Indexfonds. Du legst einen festen Betrag und einen Rhythmus fest, zum Beispiel 100 Euro im Monat, und dein Depot kauft davon automatisch ETF-Anteile. So investierst du breit gestreut, günstig und ohne den richtigen Zeitpunkt abpassen zu müssen.KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis)Das KGV (Kurs-Gewinn-Verhältnis) setzt den Aktienkurs ins Verhältnis zum Gewinn je Aktie. Ein KGV von 10 bedeutet: Anleger zahlen für eine Aktie das Zehnfache des Gewinns, den das Unternehmen pro Aktie in einem Jahr erzielt. Ein niedriges KGV kann auf eine günstige Bewertung hindeuten, aber auch darauf, dass der Markt sinkende Gewinne erwartet.SchwellenländerSchwellenländer, englisch Emerging Markets, sind Staaten auf dem Weg vom Entwicklungsland zum Industrieland. Beispiele sind China, Indien, Brasilien und Taiwan. Ihre Wirtschaft wächst oft schneller als die der Industrieländer, ihre Börsen schwanken aber stärker. In weltweiten Aktienindizes machen sie rund ein Zehntel des Börsenwerts aus.Small CapsSmall Caps sind Aktien von Unternehmen mit vergleichsweise geringem Börsenwert, auf Deutsch Nebenwerte. Eine feste Grenze gibt es nicht, Indexanbieter ordnen die kleinsten Unternehmen eines Marktes nach ihrer Marktkapitalisierung zu. Small Caps schwanken stärker als große Werte, haben historisch aber oft eine höhere Rendite erzielt.SparbuchEin Sparbuch ist die wohl bekannteste Form des Sparens in Deutschland. Viele verbinden damit noch das kleine rote Heft, das man früher am Schalter vorgezeigt hat, um Geld einzuzahlen oder abzuheben. Auch wenn es heute meist digital geführt wird, bleibt das Prinzip gleich: Geld sicher anlegen, Zinsen erhalten und bei Bedarf wieder abheben.StaatsanleihenStaatsanleihen sind Wertpapiere, mit denen sich ein Staat Geld bei Anlegern leiht. Du überlässt dem Staat einen Betrag für eine feste Laufzeit, erhältst dafür regelmäßig Zinsen und am Ende den Nennwert zurück. Anleihen solider Staaten wie Deutschland oder der USA gelten als sehr sicher, ihr Kurs schwankt aber mit dem Zinsniveau.VolatilitätVolatilität ist das Maß dafür, wie stark der Kurs einer Geldanlage in einem bestimmten Zeitraum schwankt. Sie wird meist als annualisierte Standardabweichung der Renditen in Prozent angegeben. Eine hohe Volatilität bedeutet größere Ausschläge nach oben und unten und damit mehr Unsicherheit darüber, was die Anlage zu einem bestimmten Zeitpunkt wert ist.Volatility DragVolatility Drag beschreibt, dass schwankende Renditen ein Vermögen langsamer wachsen lassen, als der Durchschnitt der Jahresrenditen vermuten lässt. Ein Plus von 40 Prozent und ein Minus von 20 Prozent ergeben im Schnitt 10 Prozent pro Jahr, tatsächlich wächst das Geld aber nur um rund 5,8 Prozent jährlich. Je stärker eine Anlage schwankt, desto größer ist dieser Abstand.WährungsrisikoDas Währungsrisiko ist die Gefahr, dass eine Geldanlage in fremder Währung durch Wechselkursschwankungen an Wert verliert, umgerechnet in Euro. Steigt eine US-Aktie um 5 Prozent, während der Dollar gegenüber dem Euro 5 Prozent verliert, bleibt für dich als Euro-Anleger unterm Strich praktisch nichts übrig. Umgekehrt kann ein steigender Dollar Gewinne vergrößern.ZinseszinsZinseszins entsteht, wenn Erträge im Vermögen bleiben und selbst wieder Erträge bringen. Das Kapital wächst dadurch nicht gleichmäßig, sondern exponentiell. Bei 300 Euro Sparrate und 6 Prozent Rendite werden aus 90.000 Euro Einzahlungen in 25 Jahren rund 208.000 Euro.

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