Was regelt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG?
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ausgenommen sind Erweiterungen im Sinne von § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Wie rechnest du die 15-Prozent-Grenze?
Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, also ohne den Anteil für Grund und Boden. Ein Beispiel: Entfallen vom Kaufpreis 200.000 Euro auf das Gebäude, liegt die Grenze bei 30.000 Euro. Gezählt werden die Kosten der ersten drei Jahre nach dem Kauf zusammen, jeweils ohne Umsatzsteuer.
Was passiert, wenn die Grenze überschritten wird?
Dann zählen die Kosten zu den Herstellungskosten des Gebäudes. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung und wirken nur mit deren Satz, bei einem Gebäude von 1925 bis 2022 mit 2 Prozent im Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Ein Beispiel: 40.000 Euro Sanierungskosten bringen dann 800 Euro Abschreibung pro Jahr statt eines Abzugs von 40.000 Euro im Jahr der Zahlung.
Was heißt das für Käufer einer Bestandswohnung?
In Folge 9 von Mehr Geld nennen Christian Wegert und Fabian Hafke als Erfahrungswert 750 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter für eine Komplettsanierung. Bei 60 Quadratmetern sind das 45.000 bis 60.000 Euro, und damit liegt man je nach Kaufpreis schnell über der 15-Prozent-Grenze.
Plane deshalb vor dem Kauf, welche Arbeiten wann anfallen, und rechne die steuerliche Wirkung mit deinem Steuerberater durch. Wie Kosten im Einzelfall einzuordnen sind, hängt von den Arbeiten ab.
