Was ist eine Schrottimmobilie?
Mit Schrott ist selten nur das Gebäude gemeint. Eine Wohnung kann frisch renoviert sein und trotzdem eine Schrottimmobilie, wenn der Kaufpreis weit über dem liegt, was vergleichbare Wohnungen in der Gegend kosten, oder wenn die Rechnung im Verkaufsgespräch nur mit unrealistischen Annahmen aufgeht.
Der Begriff wird vor allem für Wohnungen verwendet, die als Kapitalanlage mit Steuer- oder Renditeversprechen verkauft werden. Das Problem zeigt sich oft erst Jahre später: Die Miete lässt sich nicht halten, die Rate ist höher als gedacht, und beim Verkauf bringt die Wohnung deutlich weniger, als sie gekostet hat.
An welchen Warnsignalen erkennst du eine Schrottimmobilie?
In Folge 8 des Podcasts Mehr Geld haben Christian Wegert und Fabian Hafke ihre Warnsignale aus der Beratung gesammelt. Keines davon beweist für sich einen schlechten Kauf, jedes ist aber ein Grund, genauer nachzufragen:
- Die Kalkulation rechnet mit einem Zins oder einer Tilgung, die dir die Bank nicht geben wird. Prüfe, was nach einem echten Finanzierungsangebot übrig bleibt.
- Unterlagen fehlen oder kommen nur zögerlich: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Mietvertrag, Protokolle der Eigentümerversammlung, Nachweise über Sanierungen.
- Die Miete liegt weit über dem Mietspiegel, ohne dass es dafür einen erkennbaren Grund gibt.
- Die Lage wird mit Schlagworten wie Metropolregion, Unistadt oder Wachstumsregion verkauft, aber ohne Belege wie Arbeitgeber, Verkehrsanbindung oder Bevölkerungsentwicklung.
- Der Kaufpreis pro Quadratmeter liegt deutlich über vergleichbaren Wohnungen in der Gegend, und der Verkäufer kann nicht erklären, warum.
Wie prüfst du, ob der Kaufpreis passt?
Ziehe Vergleichspreise aus mehreren Quellen heran. Belastbar sind die Daten der Gutachterausschüsse: Sie werten die Kaufverträge ihrer Region aus, ermitteln daraus Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) und veröffentlichen meist auch Grundstücksmarktberichte mit Preisen für Eigentumswohnungen.
Ein Beispiel aus der Folge: Liegen vergleichbare Wohnungen an der Adresse bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter, verlangt das Exposé aber 4.200 Euro, sind das 40 Prozent mehr. Abweichungen von etwa 10 Prozent nach oben oder unten halten die beiden für normal. Darüber muss der Verkäufer liefern, etwa eine frische Sanierung oder eine besondere Lage. Kann er das nicht, bleiben nachverhandeln oder absagen.
Rechne außerdem mit der Miete, die am Markt erzielbar und rechtlich zulässig ist, nicht mit der Miete aus dem Exposé. Kaufst du eine vermietete Wohnung, übernimmst du den bestehenden Mietvertrag (§ 566 BGB), auch mit einer Miete, die gegen die Mietpreisbremse verstößt.
Wann ist ein überteuerter Kauf sittenwidrig?
Ein hoher Preis allein ist nicht verboten. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt bei Grundstücksgeschäften aber ein besonders grobes Missverhältnis vor, wenn der Wert der einen Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der anderen, also mindestens 90 Prozent darüber. Dann wird eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers vermutet, und der Vertrag kann nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein (BGH, Urteil vom 7. November 2025, V ZR 155/24).
Hat dich der Verkäufer über wesentliche Umstände getäuscht, etwa über die Miete oder den Zustand, kommt eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung in Betracht (§ 123 BGB). Sie muss binnen eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung erklärt werden (§ 124 BGB). Ob das im Einzelfall greift, kann nur eine anwaltliche Prüfung klären.
Was schützt dich vor dem Notartermin?
Kaufst du als Verbraucher von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, soll dir der Notar den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutze diese Zeit: Unterlagen anfordern, Vergleichspreise prüfen, mit der Bank sprechen. Ein seriöser Verkäufer drängt dich nicht zur schnellen Unterschrift.
