Wann brauchst du eine Anschlussfinanzierung?
Ein Immobilienkredit wird meist über Jahrzehnte zurückgezahlt, der Zins ist aber oft nur für 10 oder 15 Jahre fest vereinbart. Endet diese Zinsbindung, ist in der Regel noch eine Restschuld offen. Für sie brauchst du neue Konditionen, die Anschlussfinanzierung.
Die Bank muss dich spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist (§ 493 Abs. 1 BGB). Sinnvoll ist es, sich deutlich früher um Angebote zu kümmern.
Welche Möglichkeiten gibt es?
Grundsätzlich hast du vier Wege:
- Prolongation: Du bleibst bei deiner Bank und vereinbarst einen neuen Zins. Das ist bequem, aber nicht automatisch günstig.
- Umschuldung: Eine andere Bank löst den Kredit ab. Dafür wird die Grundschuld übertragen, was Notar- und Grundbuchkosten verursacht.
- Forward-Darlehen: Du sicherst dir den Zins schon Jahre im Voraus und zahlst dafür meist einen Aufschlag. Das kann sich lohnen, wenn du steigende Zinsen erwartest.
- Bausparvertrag: Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann die Restschuld ganz oder teilweise ablösen.
Was passiert, wenn die Zinsen gestiegen sind?
Dann steigt bei gleicher Tilgung die Rate. Ein Beispiel: Bei 200.000 Euro Restschuld und 2 Prozent Tilgung kostet ein Zins von 1 Prozent 6.000 Euro im Jahr, also 500 Euro im Monat. Bei 4 Prozent Zins sind es 12.000 Euro im Jahr oder 1.000 Euro im Monat. Die Rate verdoppelt sich.
Wer die höhere Rate nicht tragen kann, kann eine niedrigere Tilgung vereinbaren oder vorher Sondertilgungen leisten. Für Kapitalanleger gilt: Bei einer vermieteten Immobilie sind die Zinsen als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht.
Kann man vor Ende der Zinsbindung kündigen?
Ja, nach zehn Jahren immer: Ein Darlehen mit festem Zins kann der Kreditnehmer zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das gilt auch, wenn die Zinsbindung länger vereinbart ist, etwa auf 15 oder 20 Jahre.
