Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Wird eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse neu vermietet, darf die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mieten, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). In der Praxis zeigt sie meist der Mietspiegel.
Ein Beispiel: Liegt die Vergleichsmiete bei 15 Euro pro Quadratmeter, sind bei einer Neuvermietung höchstens 16,50 Euro erlaubt.
Wo und bis wann gilt die Mietpreisbremse?
Sie gilt nicht automatisch überall. Die Landesregierungen bestimmen per Rechtsverordnung, welche Städte und Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt haben. Diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB). Ob deine Wohnung betroffen ist, steht in der Verordnung deines Bundeslandes.
Welche Ausnahmen gibt es?
Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn eine dieser Ausnahmen vorliegt:
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
- Umfassende Modernisierung: die erste Vermietung danach (§ 556f Satz 2 BGB).
- Höhere Vormiete: Hat der vorherige Mieter mehr gezahlt, darf die Miete bis zu dieser Vormiete vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
- Modernisierung in den letzten drei Jahren: Die zulässige Miete darf um einen Modernisierungszuschlag überschritten werden (§ 556e Abs. 2 BGB).
Was kann der Mieter bei zu hoher Miete tun?
Eine Vereinbarung über eine zu hohe Miete ist insoweit unwirksam (§ 556g Abs. 1 BGB). Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat. Rügt er später als 30 Monate nach Mietbeginn, bekommt er nur die Miete zurück, die nach der Rüge fällig wurde (§ 556g Abs. 2 BGB).
Was bedeutet die Mietpreisbremse für Käufer einer vermieteten Wohnung?
Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Liegt die vereinbarte Miete über dem zulässigen Wert, kann der Mieter das auch gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen.
Steht im Exposé eine Miete weit über dem Mietspiegel, solltest du deshalb nachfragen, ob für das Gebiet eine Mietpreisbremse gilt und welche Ausnahme der Verkäufer nennt. Rechne zur Sicherheit mit der zulässigen Miete. Wie stark das die Kalkulation verändert, rechnen die Hosts in Folge 8 von Mehr Geld vor: Sinkt die Miete einer 60-Quadratmeter-Wohnung um 5 Euro pro Quadratmeter, fehlen 300 Euro Kaltmiete im Monat.
