Was ist eine Bestandsimmobilie?
Der Begriff ist kein fester Rechtsbegriff. Gemeint ist eine Immobilie, die schon gebaut ist und bereits genutzt wurde. Das kann ein Altbau von 1900 sein oder eine Wohnung, die erst wenige Jahre alt ist. Das Gegenstück ist der Neubau: Er wird erst errichtet oder nach der Fertigstellung zum ersten Mal bezogen oder vermietet.
Bestand oder Neubau: Was ist der Unterschied für Anleger?
Für eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage unterscheiden sich vor allem diese Punkte:
- Miete: Bei einer vermieteten Bestandswohnung steht die Miete im Mietvertrag. Du kannst sie mit vergleichbaren Wohnungen in der Straße und mit dem Mietspiegel abgleichen. Beim Neubau ist die Miete eine Annahme.
- Zeit und Bauträger: Eine Bestandswohnung ist sofort nutzbar. Beim Neubau trägst du bis zur Übergabe das Risiko von Bauverzug, höheren Baukosten oder einer Insolvenz des Bauträgers.
- Abschreibung: Für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, gelten 2 Prozent im Jahr, für ältere 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 können unter Voraussetzungen degressiv mit 5 Prozent vom Restwert abgeschrieben werden, auch beim Kauf bis zum Ende des Fertigstellungsjahres (§ 7 Abs. 5a EStG).
- Mietpreisbremse: Sie gilt bei Neuvermietung einer Bestandswohnung. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB).
Worauf solltest du beim Kauf einer Bestandsimmobilie achten?
Diese Punkte gehören vor jeden Kauf einer vermieteten Bestandswohnung:
- Mietvertrag: Du trittst als Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Prüfe Miete, Mieterhöhungen und mögliche Rückstände.
- Gemeinschaftseigentum: Lies die Protokolle der Eigentümerversammlungen und prüfe die Erhaltungsrücklage. Anstehende Arbeiten am Dach, an der Fassade oder an Leitungen zahlen alle Eigentümer anteilig.
- Sanierung realistisch ansetzen: Kosten für Bad, Böden, Elektrik oder Fenster gehören in die Kalkulation, bevor du kaufst.
- Steuer in den ersten drei Jahren: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, kannst du sie nicht sofort abziehen, sondern nur über die Abschreibung verteilen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, anschaffungsnahe Herstellungskosten).
- Energieausweis: Lass ihn dir vor dem Kauf zeigen. Die Regeln dazu stehen in den §§ 80 bis 82 des Gebäudemodernisierungsgesetzes.
Warum setzen viele Anleger auf Bestand?
In Folge 9 von Mehr Geld begründen Christian Wegert und Fabian Hafke ihre Sicht mit dem Wohnungsmangel: Das BBSR schätzt den Bedarf bis 2030 auf rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr. Fertiggestellt wurden 2025 laut Statistischem Bundesamt 206.600, und von der Genehmigung bis zur fertigen Wohnung vergingen zuletzt 27 Monate, 2020 waren es 20.
Neubau ist außerdem meist teurer. Laut Postbank Wohnatlas 2026 lagen die Angebotspreise in Hamburg im oberen Preissegment, also bei den teuersten zehn Prozent der Angebote, bei 13.750 Euro pro Quadratmeter für Neubau und 9.917 Euro für Bestand (Angebote 2025). Das ist eine Einschätzung der Hosts und keine Prognose: Ob sich eine einzelne Wohnung rechnet, hängt von Lage, Zustand und Preis ab.
