Das Wichtigste aus der Folge
Es wird viel weniger gebaut als gebraucht: Das BBSR schätzt den Bedarf bis 2030 auf rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr. Fertiggestellt wurden 2025 laut Statistischem Bundesamt 206.600, der niedrigste Wert seit 2012. Das Ziel der Ampel-Regierung von 400.000 Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich gefördert, wurde in keinem Jahr erreicht.
Bauen dauert länger als früher: Von der Genehmigung bis zur Fertigstellung eines Wohngebäudes vergingen 2025 im Schnitt 27 Monate, 2020 waren es 20. Ende 2025 waren 760.700 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertig, davon 307.200 bereits im Bau. Der Bau-Turbo (§ 246e BauGB) gilt seit dem 30. Oktober 2025 und soll Genehmigungen beschleunigen.
Eine vermietete Bestandswohnung ist kalkulierbarer: Bei einer vermieteten Bestandswohnung kennst du Miete und Mieter und kannst sie mit vergleichbaren Wohnungen in der Straße abgleichen. Beim Neubau trägst du bis zur Übergabe das Risiko von Bauverzug, höheren Baukosten oder einer Insolvenz des Bauträgers. Das ist die Sicht der Hosts, Neubau hat dafür andere Vorteile wie die degressive Abschreibung.
Neubau ist meist deutlich teurer: Laut Postbank Wohnatlas 2026 lagen die Angebotspreise in Hamburg im oberen Preissegment, also bei den teuersten zehn Prozent der Angebote 2025, bei 13.750 Euro pro Quadratmeter für Neubau und 9.917 Euro für Bestand, ein Unterschied von rund 3.800 Euro. Für eine Komplettsanierung nennen die Hosts als Erfahrungswert 750 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter. Steuerlich wichtig ist dabei die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf.
Angebotsmieten sind stark gestiegen: In den fünf Jahren bis Mitte 2025 stiegen die Angebotsmieten laut JLL in Berlin um 49,9 Prozent und in Leipzig um 46,8 Prozent, zuletzt hat sich das Wachstum abgeschwächt. In München lag die Angebotsmiete laut immowelt im zweiten Quartal 2026 bei 21,44 Euro pro Quadratmeter: Für 75 Quadratmeter sind das 218 Euro mehr im Monat als drei Jahre zuvor.
Keine Geldanlage ist kostenlos: Auch Anbieter, die mit kostenlosem Handel werben, verdienen Geld, sagen die Hosts, und HH-Anlagekonzepte verdient an der Vermittlung ebenfalls. Beim neuen Altersvorsorgedepot, das ab dem 1. Januar 2027 angeboten wird, sind die Kosten nur beim Standarddepot gesetzlich auf 1 Prozent gedeckelt (Altersvorsorgereformgesetz). Bei anderen Depots lohnt der Blick auf die Kosten.
Kapitel
- 0:00
Was hat eine Bahnstrecke bis 2050 mit dem Wohnungsbau zu tun?
Die Neubaustrecke Hamburg-Hannover mit 109 Kilometern soll laut Planung 2050 fertig sein und die Fahrzeit um 18 Minuten verkürzen. Für die Hosts ein Sinnbild dafür, wie langsam in Deutschland gebaut wird, auch bei Wohnungen.
- 2:25
Warum setzen die Hosts auf Bestandswohnungen?
Gebraucht werden laut BBSR rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr, gebaut wurden 2025 nur 206.600. Bestehende Wohnungen werden deshalb weiter gebraucht. Eine Bestandswohnung kaufst du meist günstiger als einen Neubau am selben Standort, für eine Komplettsanierung nennen die Hosts 750 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter als Erfahrungswert.
- 6:49
Wie lange dauert es von der Genehmigung bis zur fertigen Wohnung?
2025 im Schnitt 27 Monate, 2020 waren es noch 20 Monate (Statistisches Bundesamt). Ende 2025 waren 760.700 Wohnungen genehmigt, aber nicht fertig. Der Bau-Turbo gilt seit dem 30. Oktober 2025 und soll Genehmigungen beschleunigen.
- 11:29
Was unterscheidet Bestand und Neubau beim Kauf?
Bei einer vermieteten Bestandswohnung sind Miete und Mieter bekannt. In Hamburg kosteten Neubauwohnungen im oberen Preissegment rund 3.800 Euro pro Quadratmeter mehr als Bestand (Postbank Wohnatlas 2026). Die Angebotsmieten in den Großstädten sind seit 2023 deutlich schneller gestiegen als die Reallöhne.
- 16:00
Wo sind die Mieten am stärksten gestiegen?
Im großen Mehr-Geld-Quiz: In Berlin stiegen die Angebotsmieten in fünf Jahren bis 2025 um knapp 50 Prozent, in Leipzig um knapp 47 Prozent (JLL). In München lag die Angebotsmiete 2026 bei 21,44 Euro pro Quadratmeter, in Duisburg bei 7,50 Euro (immowelt).
- 22:02
Warum ist keine Geldanlage kostenlos?
Jede Dienstleistung kostet, auch wenn ein Angebot kostenlos wirkt. Beim Altersvorsorgedepot ab 2027 ist nur das Standarddepot auf 1 Prozent Kosten gedeckelt. Das Fazit der Folge: Neubau ist Silber, Bestand ist Gold.
Worum es in der Folge geht
Neubau ist Silber, Bestand ist Gold: Christian Wegert und Fabian Hafke von HH-Anlagekonzepte erklären, warum sie bei Kapitalanlage-Immobilien auf vermietete Bestandswohnungen setzen. Gebraucht werden laut BBSR rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr, gebaut wurden 2025 nur 206.600, und von der Genehmigung bis zur fertigen Wohnung vergehen inzwischen 27 Monate. Was heißt das für Mieten und Kaufpreise? Die beiden vergleichen Bestand und Neubau in Hamburg, nennen ihren Erfahrungswert für eine Komplettsanierung und erklären, warum eine vermietete Bestandswohnung kalkulierbarer ist als ein Neubau. Dazu das erste große Mehr-Geld-Quiz: Wo sind die Mieten in fünf Jahren am stärksten gestiegen, in München, Hamburg oder Berlin? Außerdem: ein Krankenversicherer, der 2026 noch faxt, warum keine Geldanlage kostenlos ist und worauf du beim neuen Altersvorsorgedepot ab 2027 bei den Kosten achten solltest.
Begriffe aus der Folge
Kurz erklärt in unserem Glossar, falls du tiefer einsteigen willst.
Die Folge als Video
Lieber sehen als hören? Das Gespräch gibt es in voller Länge auf YouTube.
Mit dem Laden akzeptierst du die Datenschutzerklärung und die Übertragung von Daten an YouTube.
Fragen zur Folge
Was ist besser als Kapitalanlage, Neubau oder Bestand?
Das hängt vom Einzelfall ab. Die Hosts bevorzugen vermietete Bestandswohnungen, weil Miete und Zustand bekannt sind und der Preis am selben Standort meist unter dem Neubau liegt. Neubau bietet dafür weniger Sanierungsbedarf und, bei Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029, die degressive Abschreibung von 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG).
Wie viele Wohnungen fehlen in Deutschland?
Das BBSR schätzt den Bedarf bis 2030 auf rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr. 2025 wurden 206.600 Wohnungen fertiggestellt.
Was kostet eine Komplettsanierung pro Quadratmeter?
Die Hosts nennen als Erfahrungswert 750 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter, es kann auch deutlich mehr werden. Steuerlich gilt: Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie über die Abschreibung verteilt.
Wie lange dauert es, bis eine genehmigte Wohnung fertig ist?
Bei den 2025 fertiggestellten Wohngebäuden im Schnitt 27 Monate, 2020 waren es 20 Monate (Statistisches Bundesamt).
Quellen und Links zur Folge
- BBSR: Wohnungsbedarfsprognose, rund 320.000 Wohnungen pro Jahr (Pressemitteilung vom 20.03.2025) (öffnet in neuem Fenster)
- Statistisches Bundesamt: Baufertigstellungen 2025 (Pressemitteilung Nr. 174 vom 22.05.2026) (öffnet in neuem Fenster)
- Postbank Wohnatlas 2026: Neubau oder Bestand, Preisunterschiede in den Regionen (01.10.2026) (öffnet in neuem Fenster)
- JLL: Angebotsmieten für Bestandswohnungen steigen stärker als für Neubauten (24.07.2025) (öffnet in neuem Fenster)
- JLL: Mietwachstum schwächt sich in den Metropolen deutlich ab (21.07.2026) (öffnet in neuem Fenster)
- BMWSB: Bau-Turbo, Gesetzgebungsverfahren und Inkrafttreten am 30.10.2025 (öffnet in neuem Fenster)
- § 246e BauGB: Befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau (öffnet in neuem Fenster)
- § 6 EStG: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (Abs. 1 Nr. 1a) (öffnet in neuem Fenster)
- § 7 EStG: Abschreibung von Gebäuden, linear und degressiv (öffnet in neuem Fenster)
- Bundesregierung: Reform der privaten Altersvorsorge (01.06.2026) (öffnet in neuem Fenster)
- immowelt Mietkompass Q2 2026: Angebotsmieten München 21,44 €, Duisburg 7,50 € je m² (30.06.2026) (öffnet in neuem Fenster)
Stand der Angaben:
Wer in dieser Folge spricht
Wie passt das zu deiner Situation?
Im kostenlosen Erstgespräch rechnen wir es mit deinen Zahlen durch.
Diese Folge dient der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Kapitalanlagen sind mit Risiken verbunden. HH-Anlagekonzepte vermittelt Immobilien und Finanzanlagen und verdient daran.
