Kernsanierung Kosten pro qm: Was unser Bauprojekt in Hamburg wirklich gekostet hat

Kurzantwort:
Eine Kernsanierung kostet je nach Zustand, Region und Standard häufig zwischen 600 und 1.500 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Eigentumswohnung mit deutlichem Sanierungsstau sind 700 bis 900 Euro pro Quadratmeter oft ein realistischer Bereich. Unser eigenes Bauprojekt in Hamburg-Bramfeld haben wir mit 750 Euro pro Quadratmeter kalkuliert. Bei rund 62 Quadratmetern ergab das ein geplantes Sanierungsbudget von etwa 45.000 Euro. Durch fehlende Kontrolle, Verzögerungen und Nacharbeiten kamen jedoch 20.000 bis 25.000 Euro Zusatzkosten hinzu. Die Wohnung wurde nach der Sanierung vermietet und erreichte rund 4,5 Prozent Bruttomietrendite.

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Immobilie kaufen, sanieren, vermieten - auf dem Papier klingt das oft nach einem einfachen Plan. In der Praxis ist es meistens komplizierter.

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Unser erstes eigenes Bauprojekt in Hamburg-Bramfeld hat genau das gezeigt. Die Wohnung hatte Potenzial, war aber weit entfernt von bezugsfertig. In den Räumen war über Jahrzehnte kaum etwas passiert. Es wurde lange geraucht, es roch unangenehm, es lag noch Müll herum, Bad und Küche mussten vollständig erneuert werden. Kurz gesagt: kein Schönheitsprojekt, sondern ein echter Sanierungsfall.

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Trotzdem war das Objekt interessant. Der Grundriss passte, die Wohnung war hell, es gab eine Terrasse, viel Grün und eine ruhige Lage. Genau solche Immobilien können für Kapitalanleger spannend sein, weil nicht der aktuelle Zustand zählt, sondern das Verhältnis aus Kaufpreis, Sanierungsaufwand, späterer Miete und langfristiger Nachfrage.

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Am Ende entstand aus dem Sanierungsfall ein vermietbares Anlageobjekt mit rund 4,5 Prozent Bruttomietrendite. Für Hamburg ist das ein starker Wert. Der Weg dorthin war allerdings teurer und nervenaufreibender als geplant.

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Inhaltsverzeichnis

- Was kostet eine Kernsanierung pro Quadratmeter?
- Kernsanierung Kosten Tabelle: typische Preisspannen nach Objektart
- Was bedeutet Kernsanierung konkret?
- Welche Arbeiten gehören zu einer Kernsanierung?
- Was beeinflusst die Sanierungskosten?
- Unser Bauprojekt in Hamburg-Bramfeld
- Warum die Wohnung trotz schlechtem Zustand interessant war
- Der teuerste Fehler: 20.000 bis 25.000 Euro durch fehlende Kontrolle
- Welche Kosten durch Verzögerungen entstehen
- Wie lange dauert eine Kernsanierung?
- Sind Kernsanierungskosten steuerlich absetzbar?
- Lohnt sich eine Kernsanierung als Kapitalanlage?
- Mietrendite nach der Sanierung: Wie wir 4,5 Prozent erreicht haben
- Sanierungsobjekt kaufen oder fertig saniert kaufen?
- Die wichtigsten Learnings aus unserem Bauprojekt
- Fazit
- Über den Autor
- Quellen und Stand der Informationen

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Was kostet eine Kernsanierung pro Quadratmeter?

Die Kosten einer Kernsanierung hängen stark vom Zustand der Immobilie, vom Standort und vom gewünschten Ausstattungsstandard ab. Als grobe Orientierung liegen die Kernsanierung Kosten pro qm häufig zwischen 600 und 1.500 Euro.

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Bei einer normalen Eigentumswohnung mit deutlichem Sanierungsstau sind 700 bis 900 Euro pro Quadratmeter oft ein realistischer Arbeitsbereich. Wird ein Altbau energetisch umfangreich saniert oder hochwertig ausgestattet, können die Kosten auch deutlich über 1.000 Euro pro Quadratmeter steigen.

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Unser Projekt in Hamburg-Bramfeld lag in der ursprünglichen Kalkulation bei 750 Euro pro Quadratmeter. Bei rund 62 Quadratmetern Wohnfläche ergab sich daraus ein Budget von etwa 45.000 Euro. Diese Kalkulation war für die reine Sanierung angesetzt. Nicht vollständig einkalkuliert waren die späteren Mehrkosten durch Verzögerungen, Nacharbeiten und fehlende Kontrolle auf der Baustelle.

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Genau hier liegt die wichtigste Erkenntnis: Die reinen Sanierungskosten sind nur ein Teil der Wahrheit. Eine Kernsanierung kostet nicht nur Material und Handwerkerstunden. Sie kostet auch Zeit, Organisation, Kontrolle und im Zweifel Mietausfall.

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Kernsanierung Kosten Tabelle: typische Preisspannen nach Objektart

Die folgende Tabelle ist als Orientierung gedacht. In der Realität können die Kosten je nach Region, Handwerkerverfügbarkeit, Materialpreisen, Sanierungstiefe und Zustand der Bausubstanz deutlich abweichen.

Bei einem ganzen Haus liegen die Gesamtkosten naturgemäß höher. Wer ein komplettes Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus kernsanieren möchte, landet je nach Wohnfläche und Zustand schnell im sechsstelligen Bereich. Deshalb ist bei Haus Kernsanierung Kosten nicht nur der Quadratmeterwert entscheidend, sondern vor allem die Gesamtfläche, die technische Substanz und der energetische Zustand.

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Besonders bei Altbauwohnungen und älteren Eigentumswohnungen ist ein Puffer entscheidend. Häufig zeigen sich die echten Probleme erst, wenn Wände geöffnet, Böden entfernt oder Leitungen geprüft werden. Wer nur mit dem günstigsten Quadratmeterwert kalkuliert, plant eine Kernsanierung schnell zu optimistisch.

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Was bedeutet Kernsanierung konkret?

Eine Kernsanierung bedeutet, dass eine Wohnung oder ein Gebäude weitgehend zurückgebaut und anschließend neu aufgebaut wird. Es geht also nicht um kosmetische Arbeiten wie Streichen, Tapezieren oder einen neuen Bodenbelag.

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Bei einer Kernsanierung werden häufig Bad, Küche, Elektrik, Wasserleitungen, Heizungsleitungen, Böden, Wände, Türen, Zargen und Oberflächen erneuert. Je nach Objekt kommen Fenster, Dämmung, Heizung oder weitere energetische Maßnahmen hinzu.

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In unserem Projekt bedeutete das: alte Böden raus, Bad raus, Küche raus, Leitungen neu, Wände aufarbeiten, Türen erneuern, Elektrik neu aufsetzen und am Ende eine Wohnung schaffen, die sich wieder zeitgemäß vermieten lässt. Im Transkript wird die Sanierung sinngemäß so beschrieben, dass die Wohnung „einmal komplett neu aufgebaut“ wurde.

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Die Begriffe Renovierung, Modernisierung, Sanierung und Kernsanierung werden im Alltag oft vermischt. Für die Kostenplanung ist die Unterscheidung aber wichtig.

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Renovierung

Eine Renovierung ist vor allem optisch. Dazu gehören neue Farbe, Tapeten, kleinere Ausbesserungen oder ein neuer Bodenbelag. Die technische Substanz bleibt weitgehend unverändert.

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Modernisierung

Eine Modernisierung verbessert den Standard einer Immobilie. Beispiele sind ein neues Bad, neue Fenster, eine effizientere Heizung oder bessere Dämmung. Der Wohnwert steigt, ohne dass die Immobilie zwingend vollständig zurückgebaut wird.

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Sanierung

Eine Sanierung behebt konkrete Mängel oder Schäden. Dazu zählen Feuchtigkeit, Schimmel, defekte Leitungen, beschädigte Oberflächen oder technische Probleme.

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Kernsanierung

Eine Kernsanierung geht am weitesten. Die Wohnung oder das Gebäude wird in wesentlichen Teilen zurückgebaut und neu aufgebaut. Deshalb sind die Kosten deutlich höher als bei einer Renovierung oder einzelnen Modernisierung.

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Welche Arbeiten gehören zu einer Kernsanierung?

Bei einer Kernsanierung kommen mehrere Gewerke zusammen. Bad, Küche und Boden sind nur die offensichtlichen Kostenblöcke. Die echten Herausforderungen liegen oft in der Koordination und in den vielen kleinen Positionen, die sich am Ende summieren.

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In unserem Projekt mussten Bad und Küche vollständig erneuert werden. Alte Fliesen, alte Sanitärobjekte und beschädigte Oberflächen wurden entfernt. Die Elektrik wurde neu geplant und neu verlegt. Wasser- und Heizungsleitungen wurden geprüft beziehungsweise angepasst. Die Böden wurden vorbereitet, ausgeglichen und neu verlegt. Dazu kamen Wände, Türen, Zargen, Malerarbeiten, Entsorgung und viele kleinere Positionen.

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Gerade diese kleineren Punkte werden häufig unterschätzt. Türzargen, Türblätter, Ausgleichsmasse, Spachtelarbeiten, Entsorgung, Nacharbeiten und Koordination wirken einzeln nicht dramatisch. In Summe können sie aber einen großen Teil des Budgets ausmachen.

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Eine Kernsanierung ist deshalb kein einzelner großer Arbeitsschritt, sondern eine Kette vieler kleiner Entscheidungen. Wenn ein Gewerk nicht sauber abgeschlossen wird, verschiebt sich oft der gesamte Zeitplan.

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Was beeinflusst die Sanierungskosten?

Die Sanierungskosten hängen nicht nur von der Wohnfläche ab. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern kann günstig, mittel oder sehr teuer saniert werden - je nachdem, was technisch notwendig ist und welcher Standard erreicht werden soll.

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Besonders wichtig sind Zustand, Baujahr, Standort, Sanierungstiefe, Materialauswahl, Handwerkerverfügbarkeit und unvorhergesehene Schäden. In einer Großstadt wie Hamburg sind Handwerker, Logistik und Koordination häufig teurer als in kleineren Städten oder ländlicheren Regionen.

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Auch der gewünschte Standard macht einen großen Unterschied. Bei einer Kapitalanlage ist meistens ein solider Mittelweg sinnvoll: nicht billig, weil das die Vermietbarkeit schwächen kann, aber auch nicht unnötig luxuriös, wenn die spätere Miete den Aufpreis nicht trägt.

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Ein weiterer Punkt ist die technische Substanz. Alte Elektrik, marode Leitungen, Feuchtigkeit, schlechte Untergründe oder versteckte Schäden können eine Kalkulation schnell verändern. Deshalb sollte bei älteren Objekten nicht nur der sichtbare Zustand bewertet werden, sondern auch das, was hinter Wänden, Böden und Leitungen passieren kann.

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Unser Bauprojekt in Hamburg-Bramfeld

Unser erstes eigenes Bauprojekt war eine rund 62 Quadratmeter große Wohnung in Hamburg-Bramfeld. Der Zustand beim Kauf war schlecht. In der Wohnung war rund 30 Jahre kaum etwas passiert. Es wurde geraucht, es roch unangenehm, es lag Müll herum, Wände und Oberflächen waren stark abgenutzt, Bad und Küche mussten vollständig erneuert werden.

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Für viele Käufer wäre genau dieser Zustand ein Ausschlusskriterium gewesen. Für ein Sanierungsprojekt kann ein solcher Zustand aber interessant sein, sofern Lage, Grundriss und Kaufpreis stimmen.

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Bei dieser Wohnung gab es mehrere positive Faktoren. Der Grundriss war gut nutzbar, die Räume waren hell, es gab Fenster in wichtigen Bereichen, eine Terrasse mit Südausrichtung und ein ruhiges, grünes Umfeld. Die Wohnung lag nicht mitten im Hamburger Stadtkern, war aber stadtnah genug, um verschiedene Mietergruppen anzusprechen.

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Hamburg-Bramfeld war bewusst gewählt. Der Stadtteil gehört nicht zu den ersten Adressen, wenn Anleger an Hamburg denken. Genau das kann Chancen eröffnen: stadtnah, ruhiger als zentrale Lagen, viel Grün und perspektivisch bessere Anbindung. Solche Faktoren garantieren keine Wertsteigerung, können aber die langfristige Nachfrage unterstützen.

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Warum die Wohnung trotz schlechtem Zustand interessant war

Der schlechte Zustand war nicht automatisch ein Nachteil. Im Gegenteil: Er war Teil der Investmentidee.

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Eine Wohnung mit schlechtem Bad, alter Küche und abgenutzten Oberflächen lässt sich aufwerten. Ein schlechter Grundriss, dunkle Räume oder eine schwierige Lage lassen sich dagegen kaum reparieren. Bei unserem Objekt war der sichtbare Zustand schwach, aber die grundsätzlichen Faktoren passten.

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Die Wohnungsgröße war ebenfalls interessant. Zwei bis drei Zimmer mit etwa 60 bis 75 Quadratmetern sprechen in der Vermietung viele Zielgruppen an: Singles, Paare und teilweise junge Familien. Im Transkript wird genau diese Größe als besonders gut vermietbar eingeordnet.

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Aus Investorensicht zählt nicht, ob eine Wohnung bei der ersten Besichtigung schön aussieht. Entscheidend ist, ob nach der Sanierung ein Produkt entsteht, das am Markt nachgefragt wird.

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Der teuerste Fehler: 20.000 bis 25.000 Euro durch fehlende Kontrolle

Der teuerste Fehler bei diesem Bauprojekt waren nicht die normalen Kernsanierungskosten. Der teuerste Fehler war fehlende Kontrolle.

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Zu Beginn wurden Handwerker über Empfehlungen und aus dem erweiterten Netzwerk eingebunden. Ein Handwerker bot an, die Koordination zu übernehmen und das Projekt quasi schlüsselfertig voranzutreiben. Für ein erstes Projekt klang das attraktiv: weniger Abstimmung, weniger Organisation, ein zentraler Ansprechpartner.

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Genau hier begann das Problem:

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Es gab mündliche Fortschrittsmeldungen, aber keine belastbare Bilddokumentation. Es hieß, bestimmte Arbeiten seien erledigt, der Boden sei drin, die Wände seien fertig oder das Bad komme voran. Auf Nachfrage kamen jedoch keine aussagekräftigen Bilder. Erst als selbst vor Ort kontrolliert wurde, war klar: Der tatsächliche Fortschritt war deutlich geringer als kommuniziert.

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Im Rückblick war das der entscheidende Fehler. Zu viel Vertrauen, zu wenig Kontrolle. Am Ende summierten sich Verzögerungen, Nacharbeiten und zusätzliche Kosten auf rund 20.000 bis 25.000 Euro.

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Der Satz klingt hart, bleibt aber hängen:

Vertrauen ist gut. Kontrolle ist auf der Baustelle Pflicht.

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Gerade bei der ersten Sanierung entsteht schnell die Hoffnung, dass sich alles irgendwie einspielt. In der Praxis braucht ein Bauprojekt aber klare Regeln, dokumentierten Fortschritt und regelmäßige Kontrolle vor Ort.

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Welche Kosten durch Verzögerungen entstehen

Verzögerungen bei einer Kernsanierung sind besonders teuer, weil sie an mehreren Stellen gleichzeitig wirken.

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Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde, läuft die Finanzierung. Gleichzeitig fallen Hausgeld, Rücklagen, Versicherungen und weitere laufende Kosten an. Solange die Wohnung nicht fertig ist, entstehen aber keine Mieteinnahmen. Jede zusätzliche Woche verschlechtert also die Kalkulation.

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Dazu kommt der organisatorische Schaden. Wenn bereits Mietinteressenten vorhanden sind und die Fertigstellung mehrfach verschoben wird, verlieren einige das Interesse. Andere möchten später erneut besichtigen oder verhandeln. Der Vermietungsprozess wird unruhiger, obwohl er eigentlich planbar sein sollte.

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Bei unserem Projekt war genau das spürbar. Die Wohnung wurde inseriert, es gab Nachfrage, aber die Fertigstellung zog sich. Die eigentliche Sanierung war dadurch nur ein Teil der Kosten. Die Verzögerung selbst wurde zum Renditefresser.

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Wie lange dauert eine Kernsanierung?

Die Kernsanierung einer Eigentumswohnung dauert in der Praxis häufig drei bis sechs Monate, sofern Planung, Handwerker, Material und Entscheidungen gut zusammenspielen. Bei größeren Wohnungen, Altbauten oder umfangreichen energetischen Maßnahmen kann es länger dauern. Bei Mehrfamilienhäusern sind sechs bis zwölf Monate schnell realistisch.

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Der eigentliche Zeitfresser ist selten nur ein einzelnes Gewerk. Meist entstehen Verzögerungen an den Schnittstellen. Der Elektriker muss fertig sein, bevor Wände geschlossen werden. Der Bodenleger kann erst arbeiten, wenn der Untergrund vorbereitet ist. Das Bad hängt an Leitungen, Abdichtung, Fliesen, Sanitär und Trocknungszeiten. Die Küche braucht genaue Maße und Lieferzeiten.

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Sobald ein Glied in dieser Kette verzögert, verschiebt sich häufig der gesamte Ablauf.

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Deshalb reicht ein Kostenpuffer allein nicht aus. Auch der Zeitplan braucht Reserve. Bei einer Kernsanierung sind mindestens 20 Prozent Zeitpuffer realistisch. Bei älteren Objekten oder unerfahrenem Projektteam darf es mehr sein.

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Sind Kernsanierungskosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien können Kernsanierungskosten steuerlich relevant sein. Je nach Art der Maßnahme können Kosten entweder als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar sein oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten beziehungsweise Herstellungskosten über die Abschreibung verteilt werden.

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Ein wichtiger Punkt ist die 15-Prozent-Grenze. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung netto 15 Prozent der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten, werden sie in der Regel den Anschaffungskosten zugerechnet und über die Abschreibung verteilt. Auch eine sogenannte Standardhebung kann dazu führen, dass Kosten nicht sofort als Werbungskosten wirken, sondern über die Abschreibung laufen.

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Für Kapitalanleger ist das wichtig, weil die steuerliche Wirkung die Rendite beeinflussen kann. Ein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand wirkt anders als Kosten, die über viele Jahre abgeschrieben werden.

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Der konkrete Fall sollte immer mit einem Steuerberater geprüft werden. Mehr Grundlagen dazu gehören in euren internen Ratgeber zu den Steuervorteilen bei Immobilien.

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Lohnt sich eine Kernsanierung als Kapitalanlage?

Eine Kernsanierung kann sich als Kapitalanlage lohnen, wenn Einkaufspreis, Sanierungsbudget, Standort und spätere Miete realistisch zusammenpassen. Der Reiz liegt darin, eine Immobilie mit Sanierungsstau günstiger einzukaufen, gezielt aufzuwerten und anschließend eine bessere Vermietbarkeit oder höhere Rendite zu erreichen.

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Die Rechnung geht aber nur auf, wenn die Kalkulation vor dem Kauf ehrlich ist. Der Aufwand ist nicht zu unterschätzen. Deshalb setzen viele Kapitalanleger, gerade am Anfang, auf bereits fertig sanierte Wohnungen. Aus unserer Sicht ist das völlig nachvollziehbar.

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Ein Sanierungsobjekt darf nicht nur deshalb interessant wirken, weil es günstiger angeboten wird. Entscheidend ist die Gesamtinvestition: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sanierung, Puffer, laufende Kosten während der Bauphase und mögliche Nacharbeiten. Erst danach lässt sich bewerten, ob die spätere Miete zur Investition passt.

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Rendite entsteht nicht durch eine schöne Sanierung allein. Rendite entsteht durch das Verhältnis aus Gesamtkosten und nachhaltiger Miete. Eine Kernsanierung lohnt sich deshalb eher bei Objekten mit gutem Grundriss, solider Lage, realistischem Einkaufspreis und klarer Zielgruppe.

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Mietrendite nach der Sanierung: Wie wir 4,5 Prozent erreicht haben

Nach Fertigstellung und Vermietung lag die Bruttomietrendite unseres Bramfeld-Projekts bei rund 4,5 Prozent. Für Hamburg ist das ein starker Wert. Die Rendite entstand nicht durch einen einzelnen Faktor, sondern durch das Zusammenspiel aus Einkauf, Sanierung, Wohnungsgröße, Grundriss, Lage und Mietnachfrage.

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Die einfache Formel für die Bruttomietrendite lautet:

Jährliche Nettokaltmiete ÷ Gesamtinvestition × 100 = Bruttomietrendite

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In der Praxis ist diese Formel aber nur der erste Schritt. Entscheidend ist, welche Kosten in die Gesamtinvestition einbezogen werden. Neben Kaufpreis und Sanierung gehören auch Kaufnebenkosten, Finanzierung, Puffer, Nacharbeiten und laufende Kosten während der Bauphase dazu.

Eine Bruttomietrendite von 4,5 Prozent klingt stark. Entscheidend ist aber immer, was nach nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagen, Finanzierung und Steuern übrig bleibt.

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Sanierungsobjekt kaufen oder fertig saniert kaufen?

Ein Sanierungsobjekt kann mehr Renditechance bieten, bringt aber auch mehr Verantwortung mit sich. Der Käufer wird nicht nur Eigentümer, sondern kurzfristig auch Projektmanager. Genau das wird häufig unterschätzt.

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Ein fertig saniertes und vermietetes Objekt ist in der Regel teurer. Dafür sind viele Risiken bereits erledigt: Baukoordination, Handwerker, Material, Verzögerungen, Nacharbeiten und Erstvermietung. Der Fokus verschiebt sich dann von der Baustelle auf die Prüfung der Zahlen, des Mietvertrags, des Hausgeldes, der Rücklagen und der langfristigen Strategie.

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Nach unserem Projekt ist dieser Unterschied noch klarer geworden. Wer eine sanierte Kapitalanlage kauft, bezahlt nicht nur Fliesen, Boden und Farbe. Bezahlt wird auch der Aufwand, bis aus einem schwierigen Objekt ein funktionierendes Anlageprodukt geworden ist.

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Für erfahrene Anleger mit Zeit, Liquidität und gutem Netzwerk kann ein Sanierungsobjekt interessant sein. Für Anleger, die planbare Einnahmen und weniger operativen Aufwand suchen, ist ein fertig saniertes Objekt oft der ruhigere Weg.

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Die wichtigsten Learnings aus unserem Bauprojekt

Unser erstes Bauprojekt war kein perfekter Durchmarsch. Genau deshalb war es wertvoll.

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Das wichtigste Learning war, dass ein schlechter Zustand nicht automatisch gegen eine Immobilie spricht. Entscheidend ist, was nach der Sanierung daraus werden kann. Bad, Küche, Böden und Oberflächen lassen sich erneuern. Lage, Licht, Grundriss und Zielgruppe dagegen nicht.

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Das zweite Learning war die Bedeutung von Kontrolle. Auf der Baustelle ersetzen mündliche Updates keine Bilder, keine Vor-Ort-Termine und keine klare Dokumentation. Fortschritt muss sichtbar und überprüfbar sein.

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Das dritte Learning betrifft den Puffer. Eine Kernsanierung ohne Reserve ist keine Kalkulation, sondern Hoffnung. Gerade bei älteren Wohnungen können zusätzliche Kosten fast jederzeit entstehen.

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Und das vierte Learning betrifft den Wert fertiger Produkte. Von außen sieht eine sanierte und vermietete Wohnung oft einfach aus. Nach diesem Projekt ist klar: Hinter einem solchen Objekt stecken Zeit, Risiko, Koordination und viele Entscheidungen, die später niemand mehr sieht.

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Bereit für deine erste oder nächste Kapitalanlage?

Ob ein Sanierungsobjekt oder ein bereits saniertes Anlageobjekt sinnvoller ist, hängt stark von Strategie, Eigenkapital, Zeit, Risikobereitschaft und Erfahrung ab. Die höchste Renditechance ist nicht automatisch die beste Lösung, wenn der Weg dorthin nicht zur eigenen Situation passt.

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Eine ehrliche Erstberatung hilft dabei, die passende Richtung zu finden: selbst sanieren, saniert kaufen oder zunächst mit einem planbaren Anlageobjekt starten.

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Fazit: Kernsanierung kann sich lohnen - aber nicht für jeden

Eine Kernsanierung kann eine Immobilie deutlich aufwerten und als Kapitalanlage attraktive Renditen ermöglichen. Unser Projekt in Hamburg-Bramfeld zeigt aber auch, wie schnell Theorie und Praxis auseinanderlaufen.

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Die ursprüngliche Kalkulation lag bei 750 Euro pro Quadratmeter. Bei rund 62 Quadratmetern entsprach das einem geplanten Sanierungsbudget von etwa 45.000 Euro. Das Ergebnis war am Ende stark: sanierte Wohnung, erfolgreiche Vermietung und rund 4,5 Prozent Bruttomietrendite.

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Der Weg dorthin war allerdings teurer als geplant. Durch Gutgläubigkeit, fehlende Kontrolle, Verzögerungen und Nacharbeiten entstanden zusätzliche Kosten von 20.000 bis 25.000 Euro.

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Das Fazit aus unserer Erfahrung:
Eine Kernsanierung lohnt sich, wenn Einkaufspreis, Sanierungskosten, Lage, Mietnachfrage und Projektsteuerung zusammenpassen. Sie lohnt sich nicht, wenn ohne Puffer, ohne Kontrolle und ohne klare Verantwortung gearbeitet wird.

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Eine gute Rendite entsteht selten durch Glück. Sie entsteht durch sauberen Einkauf, realistische Kalkulation, konsequente Kontrolle und ein Objekt, das nach der Sanierung wirklich zum Mietmarkt passt.

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Über den Autor

Fabian Hafke ist Geschäftsführer der HH-Anlagekonzepte GmbH & Co. KG und Finanzexperte mit langjähriger Erfahrung im Finanzdienstleistungssektor. Seit 2015 verbindet er kaufmännisches und volkswirtschaftliches Fachwissen mit praktischer Markt- und Produkterfahrung und konzentriert sich auf langfristigen, planbaren und steueroptimierten Vermögensaufbau.

Seine Schwerpunkte liegen in den Bereichen Immobilien als Kapitalanlage, Altersvorsorge, Absicherung, ETF- und Fondsstrategien, Risiko- und Renditebewertung sowie steueroptimierter Vermögensaufbau. Fabian Hafke ist IHK-geprüfter Versicherungsvermittler, IHK-geprüfter Finanzanlagenvermittler und ausgebildeter Groß- und Außenhandelskaufmann mit Fachrichtung Außenhandel. Die HH-Anlagekonzepte GmbH & Co. KG verfügt zudem über die §34c-Erlaubnis im Rahmen der Firma.

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Quellen und Stand der Informationen

Dieser Ratgeber basiert auf unserem eigenen Bauprojekt in Hamburg-Bramfeld, dem zugehörigen YouTube-Transkript, internen Projektwerten, der Keyword-Recherche zum Thema Kernsanierungskosten sowie öffentlich zugänglichen Informationen zur steuerlichen Einordnung von Erhaltungsaufwand, anschaffungsnahen Herstellungskosten und Standardhebung.  

Stand der Inhalte: 23.05.2026
Zuletzt geprüft: 29.05.2026

Dieser Artikel ist keine individuelle Anlage-, Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Alle Angaben dienen der allgemeinen Information. Vor einer konkreten Kaufentscheidung sollte die persönliche Situation mit qualifizierten Experten geprüft werden.