Abschreibung Immobilie 2026: AfA-Sätze, Rechner und Beispiele

Wer eine Wohnung vermietet, darf den Wertverlust des Gebäudes jedes Jahr als Werbungskosten ansetzen. Diese Abschreibung einer Immobilie, im Steuerrecht AfA genannt, ist bei vielen unserer Kunden der größte einzelne Posten in der Anlage V. Sie ist ein Baustein unter mehreren, mit denen du mit einer vermieteten Immobilie Steuern sparen kannst. Hier zeigen wir dir, welcher Satz für dich gilt und wie du ihn richtig berechnest.

Was ist die Abschreibung (AfA) bei einer Immobilie?

AfA steht für "Absetzung für Abnutzung". Das Finanzamt geht davon aus, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert, und lässt dich die Kaufkosten des Gebäudes deshalb über seine Nutzungsdauer verteilt absetzen.

Das Besondere: Die AfA kostet dich im laufenden Jahr kein Geld. Du hast den Kaufpreis ja schon bezahlt, trotzdem senkt die AfA Jahr für Jahr deine steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Geregelt ist das in § 7 EStG, als Werbungskosten zählt die AfA nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG.

Wichtig ist die Trennung zwischen Gebäude und Grundstück. Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nach Ansicht des Gesetzgebers nicht ab und bleibt deshalb immer außen vor.

Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?

Für vermietete Wohngebäude hängt der lineare AfA-Satz allein davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde. Nicht das Kaufdatum zählt, sondern das Baujahr im Sinne der Fertigstellung.

Der Großteil der Bestandswohnungen in Deutschland fällt in die mittlere Zeile, also 2 % über 50 Jahre. Wer einen Altbau aus der Gründerzeit kauft, bekommt 2,5 %. Bei einer Abschreibung für eine Immobilie im Neubau sind es 3 % linear, oder du nutzt unter bestimmten Voraussetzungen die degressive Variante.

Wie berechne ich die AfA für meine Immobilie?

Du multiplizierst die Bemessungsgrundlage mit dem AfA-Satz. Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil deiner gesamten Anschaffungskosten, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, ohne den Anteil für Grund und Boden.

Was gehört in die Bemessungsgrundlage?

Zu den Anschaffungskosten gehören neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich, derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %), Notar, Grundbuchamt und eine eventuelle Maklerprovision. Diese Nebenkosten werden im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt. Nur der Gebäudeteil wandert in die AfA.

Den Gebäudeanteil kannst du im Kaufvertrag festhalten lassen, sofern die Aufteilung realistisch ist. Das Bundesfinanzministerium stellt außerdem eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, mit der viele Finanzämter rechnen. In teuren Innenstadtlagen ist der Bodenanteil oft hoch, dann fällt die AfA kleiner aus als erhofft.

Ein Beispiel mit Zahlen

Ein Beispiel: Du kaufst eine Bestandswohnung, Baujahr 1994, für 300.000 €. Die Kaufnebenkosten liegen bei 10 %, also 30.000 €. Laut Kaufvertrag entfallen 75 % auf das Gebäude.

• Anschaffungskosten gesamt: 300.000 € + 30.000 € = 330.000 €
• Gebäudeanteil (75 %): 330.000 € x 0,75 = 247.500 €
• AfA-Satz für Baujahr 1994: 2 %
• AfA pro Jahr: 247.500 € x 0,02 = 4.950 €

Liegt dein persönlicher Grenzsteuersatz bei 42 %, spart dir das rechnerisch rund 2.079 € Einkommensteuer im Jahr, plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, falls diese bei dir anfallen. Das gilt 50 Jahre lang, solange die Wohnung vermietet bleibt.

Im Jahr des Kaufs gibt es die AfA nur zeitanteilig. Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat fällt ein Zwölftel weg (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Geht die Wohnung im April auf dich über, sind es im ersten Jahr 9/12, also 3.712,50 €.

Mit unserem Rechner kannst du die AfA für deine eigene Wohnung berechnen:

Wie funktioniert die degressive AfA bei Neubauten?

Bei der degressiven Abschreibung setzt du jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert an, also vom Betrag, der nach den bisherigen Abschreibungen noch übrig ist. Dadurch ist die AfA in den ersten Jahren deutlich höher als bei der linearen Methode und sinkt danach Jahr für Jahr.

Voraussetzung nach § 7 Abs. 5a EStG: Es geht um ein Wohngebäude in einem Staat der EU oder des EWR, mit dem Bau wurde nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen. Kaufst du eine fertige Neubauwohnung, muss der Kaufvertrag in diesen Zeitraum fallen und der Kauf spätestens bis Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen.

Ein Beispiel: Die Bemessungsgrundlage für das Gebäude liegt bei 400.000 €, der Übergang ist im Januar, damit gilt die volle Jahres-AfA.

In den ersten drei Jahren setzt du so gut 21.000 € mehr ab. Das Gesetz erlaubt einen späteren Wechsel zur linearen AfA: Dann wird der verbleibende Restwert auf die restliche Nutzungsdauer verteilt. Rechnerisch lohnt sich der Wechsel in diesem Beispiel etwa ab dem 15. Jahr, weil die degressive Rate dann unter die lineare Rate aus dem Restwert fällt.

Wenn du darüber nachdenkst, mit einer Neubauwohnung als Kapitalanlage die degressive AfA zu nutzen, prüfen wir mit dir gern, ob die Fristen für dein Objekt passen.

Was bringt die Sonder-AfA nach § 7b?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kommt zusätzlich zur normalen AfA: Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren kannst du jeweils bis zu 5 % extra abschreiben. Über vier Jahre sind das bis zu 20 % zusätzlich.

Die Hürden sind allerdings hoch. Für neue Wohnungen gilt nach aktueller Fassung:

• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029
• Das Gebäude erfüllt den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel (QNG)
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegen bei höchstens 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche
• Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA sind höchstens 4.000 € je Quadratmeter
• Beim Kauf muss die Wohnung bis Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden
• Die Wohnung wird im Anschaffungsjahr und in den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet

Ein Beispiel: Eine 60-m²-Neubauwohnung mit Gebäudekosten von 300.000 € liegt bei 5.000 € je m² und damit unter der Obergrenze. Die Sonder-AfA rechnet aber nur mit 4.000 € je m², also mit 240.000 €. 5 % davon sind 12.000 € zusätzlich pro Jahr, über vier Jahre 48.000 €.

Wird die Wohnung nicht zehn Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet, innerhalb dieser Zeit steuerfrei verkauft oder die Baukostenobergrenze in den ersten drei Jahren durch nachträgliche Kosten überschritten, wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht, auch in bereits bestandskräftigen Bescheiden (§ 7b Abs. 4 EStG). Plane § 7b daher nur ein, wenn du die Wohnung wirklich langfristig halten willst.

Kann ich eine selbst genutzte Immobilie abschreiben?

Nein. Die AfA ist Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung. Wohnst du selbst in der Immobilie, erzielst du damit keine Einkünfte, also gibt es auch keine Abschreibung. Das gilt für das Einfamilienhaus genauso wie für die eigene Eigentumswohnung.

Nutzt du ein Haus teilweise selbst und vermietest den Rest, zum Beispiel eine Einliegerwohnung, kannst du nur den vermieteten Teil abschreiben. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach Wohnfläche. Das häusliche Arbeitszimmer ist ein eigenes Thema mit eigenen Regeln und bleibt hier außen vor.

Was gilt bei Gebäuden, die älter als 50 Jahre sind?

Auch für ein Haus von 1965 gilt zunächst die gesetzliche AfA von 2 % pro Jahr. Die gesetzliche Nutzungsdauer beginnt mit deinem Kauf neu, egal wie alt das Gebäude schon ist.

Genau das passt bei alten Gebäuden oft nicht zur Realität. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt deshalb eine höhere AfA, wenn du nachweist, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit seinen strengen Vorgaben für Gutachten wurde mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Das Schreiben hebt nur auf und macht keine neuen Vorgaben. Maßgeblich sind damit das Gesetz und die Rechtsprechung des BFH: Jede sachverständige Methode, die im Einzelfall geeignet ist, kann genügen (IX R 25/19 vom 28.07.2021, IX R 14/23 vom 23.01.2024). Der Bundesrat hat allerdings am 25.09.2026 vorgeschlagen, die Regel im Jahressteuergesetz 2026 so zu ändern, dass sie für gekaufte ältere Gebäude kaum noch greift. Geltendes Recht ist das bisher nicht.

Ein Beispiel: Für die Wohnung aus unserem Rechenbeispiel wird eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren nachgewiesen. Dann verteilen sich die 247.500 € auf 30 Jahre statt auf 50, die AfA steigt von 4.950 € auf 8.250 € pro Jahr. Wie so ein Nachweis abläuft und was er kostet, erklären wir im Beitrag zum Restnutzungsdauer-Gutachten.

Was passiert mit der AfA nach 10 Jahren oder beim Verkauf?

Nach zehn Jahren ändert sich an der AfA nichts. Sie läuft weiter, bis die Nutzungsdauer abgelaufen und das Gebäude vollständig abgeschrieben ist, bei 2 % also 50 Jahre. Die zehn Jahre spielen nur beim Verkauf eine Rolle.

Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG). Dabei werden deine Anschaffungskosten um die bereits geltend gemachte AfA gemindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die AfA, die du über die Jahre abgesetzt hast, erhöht also den steuerpflichtigen Gewinn.

Ein Beispiel: Du hast für 330.000 € inklusive Nebenkosten gekauft und sechs Jahre lang je 4.950 € abgeschrieben, zusammen 29.700 €. Verkaufst du im siebten Jahr für 360.000 €, rechnet das Finanzamt nicht mit 30.000 € Gewinn, sondern mit 360.000 € minus (330.000 € minus 29.700 €) = 59.700 €, Verkaufskosten noch nicht abgezogen. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung dagegen steuerfrei. Die Details stehen im Beitrag zur Spekulationsfrist bei Immobilien.

Welche Fehler passieren bei der Abschreibung einer Immobilie häufig?

Die meisten Fehler kosten dich über Jahrzehnte Geld, weil die AfA einmal festgelegt und dann fortgeschrieben wird.

1. Kaufnebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler gehören anteilig in die Bemessungsgrundlage. Wer nur den Kaufpreis ansetzt, verschenkt Jahr für Jahr AfA.
2. Grundstücksanteil mit abschreiben. Grund und Boden ist nie abschreibbar. Ein zu niedrig angesetzter Bodenanteil fällt spätestens bei einer Prüfung auf.
3. Kaufdatum statt Fertigstellung. Der AfA-Satz richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht nach dem Jahr, in dem du gekauft hast.
4. Volle Jahres-AfA im Kaufjahr. Im ersten Jahr gibt es nur die Monate ab dem Übergang.
5. Renovierung direkt nach dem Kauf als Sofortabzug. Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und laufen nur über die AfA.
6. Fristen bei degressiver AfA und § 7b nicht geprüft. Baubeginn, Bauantrag und Kaufvertrag müssen in die gesetzlichen Zeiträume fallen. Das lässt sich im Nachhinein nicht mehr ändern.

Die AfA ist der Posten, der am längsten wirkt, deshalb lohnt der Blick darauf schon vor dem Kauf. Wie sie mit Zinsen, Werbungskosten und deinem Steuersatz zusammenspielt, zeigen wir im Überblick zum Thema Steuern sparen mit Immobilien. Für deinen konkreten Fall ist eine Steuerberatung der richtige Ansprechpartner, wir als Vermittler beraten nicht steuerlich.

Quellen und Stand

• § 7 EStG: Absetzung für Abnutzung
• § 7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
• § 6 EStG: Bewertung, anschaffungsnahe Herstellungskosten
• § 9 EStG: Werbungskosten
• § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte
• BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19
• BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023
• Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss) vom 25.09.2026, Ziffer 6
• § 11c EStDV: Nutzungsdauer von Gebäuden
• Bundesfinanzministerium: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises

Stand: September 2026