Kurz gesagt
Die Wohnwetterkarte 2025 von BPD Immobilienentwicklung und bulwiengesa zeigt für rund 11.000 Städte und Gemeinden, wo die Nachfrage nach Wohnraum das Bauvolumen am stärksten übersteigt. Die Kernbotschaft der Ausgabe von Ende September 2025: Die Zentren von Berlin, Hamburg und München sind wieder heißer als ihr Umland. Für Kapitalanleger ist die Karte ein guter Kompass bei der Standortwahl, sie ersetzt aber nicht die Rechnung für das einzelne Objekt.
Warum ist die Wohnwetterkarte für dich relevant?
Steigende Mieten, zu wenig Neubau, hohe Zinsen: Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Genau in diesem Umfeld stellst du dir als Anleger die entscheidende Frage: Wo lohnt es sich, in Immobilien zu investieren? Eine der besten frei verfügbaren Antworten darauf liefert die Wohnwetterkarte, die BPD Immobilienentwicklung gemeinsam mit dem Analysehaus bulwiengesa seit sieben Jahren herausgibt (aktuelle Ausgabe: Ende September 2025).
Die Kernbotschaft der aktuellen Ausgabe: Die Hitze kehrt zurück in die Großstädte. Nach Jahren der Suburbanisierung sind die Zentren der Metropolen wieder heißer als ihr Umland, ein Signal, das du kennen solltest, bevor du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst. In diesem Beitrag zeigen wir dir, wie die Wohnwetterkarte funktioniert, welche Regionen 2025 besonders attraktiv sind und wie du die Erkenntnisse konkret für deine Investitionsentscheidung nutzt.
Was ist die Wohnwetterkarte?
Die Wohnwetterkarte ist eine jährliche Analyse des deutschen Wohnungsmarkts von BPD Immobilienentwicklung und dem Analysehaus bulwiengesa. Wie auf einer Wetterkarte zeigt sie mit Farben von kalt bis heiß, wo Wohnraum knapp ist. Bewertet wird jede der rund 11.000 Städte und Gemeinden in Deutschland, mit 25 Farbtönen von der kältesten bis zur wärmsten Kommune. Die aktuelle Ausgabe ist die Wohnwetterkarte 2025, erschienen Ende September 2025.
Die Temperatur einer Gemeinde ergibt sich aus zwei Größen:
- Nachfrage nach Wohnraum: Wie viele Haushalte wollen dort wohnen?
- Bauvolumen im Verhältnis zur Nachfrage: Wird genug gebaut, um diesen Bedarf zu decken?
Hohe Nachfrage und zu wenig Neubau ergeben einen heißen Markt. Damit Pendelbeziehungen berücksichtigt werden, bewertet die Studie jede Kommune in ihrem 15-Kilometer-Umfeld. Der Blick richtet sich auf die kommenden drei bis fünf Jahre, die Karte ist also eine Prognose der Marktlage und kein Rückblick.
Wo ist der Wohnungsmarkt 2025 am heißesten?
Am heißesten sind 2025 die Zentren der großen Städte, allen voran Berlin, Hamburg und München. Auf der Karte unten ist jeder Kreis nach seiner amtlichen Angebotsmiete 2024 eingefärbt, die Punkte zeigen die Orte, die die Studie in ihrem Text namentlich nennt. Fahre über einen Kreis oder tippe ihn an: Du siehst die Miete 2024 und 2014 und, wo vorhanden, die Einstufung laut Wohnwetterkarte.
Wohnwetterkarte 2025 und Mieten je Kreis, interaktiv
Wo der Wohnungsmarkt heiß ist und was Wohnen dort kostet
Die Fläche zeigt die amtliche Angebotsmiete 2024 in jedem Kreis, die Punkte die Orte, die BPD und bulwiengesa in der Wohnwetterkarte nennen. Fahre über einen Kreis oder tippe ihn an.
Angebotsmiete 2024 in €/m², ganze Euro (nettokalt, Neuvermietung)
- bis 7
- 8
- 9
- 10 bis 11
- 12 bis 13
- ab 14
Orte laut Wohnwetterkarte 2025 (antippen zum Aus- und Einblenden)
Alle Orte mit Einstufung und Miete als Liste
- Heißeste Kommune
- Bichl (14 €/m²)Laut Wohnwetterkarte 2025 die heißeste Kommune Deutschlands.
- Metropolen und hochpreisige Großstädte
- Berlin (17 €/m²), Hamburg (14 €/m²), München (21 €/m²), Münster (13 €/m²), Mainz (13 €/m²), Darmstadt (14 €/m²), Heidelberg (14 €/m²), Karlsruhe (12 €/m²), Freiburg (14 €/m²)Wieder heißer als das Umland: Nach Jahren der Suburbanisierung zieht die Nachfrage zurück in die Zentren.
- Ostdeutsche Großstädte, hohes Niveau
- Leipzig (10 €/m²), Erfurt (9 €/m²), Dresden (9 €/m²)Im Osten sind die Großstädte heißer geworden und erreichen ein hohes Temperaturniveau.
- Großstädte der zweiten Reihe
- Kiel (10 €/m²), Lübeck (11 €/m²), Bielefeld (9 €/m²), Paderborn (9 €/m²), Kassel (9 €/m²), Göttingen (10 €/m²), Würzburg (12 €/m²)Ebenfalls wärmer geworden, bei meist moderateren Kaufpreisen als in den Metropolen.
- Ostdeutsche Großstädte, niedrigeres Niveau
- Magdeburg (7 €/m²), Chemnitz (6 €/m²), Cottbus (8 €/m²)Heißer geworden, aber auf niedrigerem Temperaturniveau als Leipzig, Erfurt und Dresden.
- Kältester Farbton im Westen
- Bad Steben (7 €/m²), St. Peter-Ording (9 €/m²)Eine der wenigen Ausnahmen, in denen der kälteste Farbton in Westdeutschland noch vorkommt.
- Sprung durch den Zensus
- Flensburg (9 €/m²)Temperatursprung durch korrigierte Einwohnerzahlen aus dem Zensus, nicht durch eine echte Marktveränderung.
- Standorte unserer vermittelten Immobilien
- Berlin (17 €/m²), Straubing (9 €/m²), Düsseldorf (13 €/m²), Köln (14 €/m²), Kassel (9 €/m²), Leipzig (10 €/m²), Mannheim (12 €/m²), Wuppertal (8 €/m²)
Mieten in Klammern: Angebotsmiete 2024 des Kreises, in dem der Ort liegt.
Metropolen und hochpreisige Großstädte
Heißer geworden sind vor allem Berlin, Hamburg und München sowie traditionell hochpreisige kleinere Großstädte wie Münster, Mainz, Darmstadt, Heidelberg, Karlsruhe und Freiburg. Als Gründe nennt BPD, dass nach dem Zinsschock 2022 deutlich weniger neue Wohnungsbauprojekte begonnen wurden und dass Haushalte länger in Mietwohnungen bleiben, weil sie kein Eigentum mehr bilden. Dazu kommen höhere Tarifabschlüsse, kleinere Haushalte und Zuwanderung.
Großstädte der zweiten Reihe
Auch jenseits der Metropolen ist es wärmer geworden, zum Beispiel in Kiel, Lübeck, Bielefeld, Paderborn, Kassel, Göttingen und Würzburg. Für Kapitalanleger sind solche Städte oft interessant, weil die Kaufpreise meist moderater sind als in den Metropolen. Mehr dazu in unserem Ratgeber Immobilie in Kassel.
Osten: heiße Großstädte, kalter ländlicher Raum
Im Osten Deutschlands sind die Großstädte heißer geworden. Ein hohes Temperaturniveau erreichen Leipzig, Erfurt und Dresden, auf niedrigerem Niveau folgen Magdeburg, Chemnitz und Cottbus. Im ländlichen Raum des Ostens bleibt die Nachfrage dagegen gering, dort ist das Wohnklima weiter kalt. Wie sich eine Kapitalanlage in Leipzig konkret rechnet, zeigt unser Ratgeber Kapitalanlage Leipzig.
Kalte Ausnahmen im Westen und der Sonderfall Flensburg
Im Westen kommt der kälteste Farbton kaum noch vor. Ausnahmen sind Bad Steben in Oberfranken, St. Peter-Ording an der Nordsee sowie einige kleine Gemeinden im Wendland und an der Grenze der Westpfalz zum Elsass. Die heißeste Kommune der Ausgabe 2025 ist übrigens keine Großstadt, sondern Bichl im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Einzelne Sprünge in der Karte, etwa in Flensburg, gehen laut Studie auf korrigierte Einwohnerzahlen aus dem Zensus zurück und nicht auf eine echte Veränderung am Markt.
Warum fehlen in Deutschland so viele Wohnungen?
Die Wohnwetterkarte 2025 beziffert den jährlichen Wohnungsbedarf auf rund 440.000 Wohnungen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) rechnet in seiner Prognose vom März 2025 mit einem Neubaubedarf von rund 320.000 Wohnungen pro Jahr bis 2030. Gebaut wird deutlich weniger:
| Kennzahl | Wert | Quelle und Stand |
|---|---|---|
| Fertiggestellte Wohnungen 2025 | 206.600 (18 % weniger als 2024, niedrigster Wert seit 2012) | Statistisches Bundesamt, Mai 2026 |
| Genehmigt, aber noch nicht fertig (Ende 2025) | 760.700 Wohnungen, davon 307.200 bereits im Bau | Statistisches Bundesamt, Mai 2026 |
| Baugenehmigungen Januar bis Juli 2026 | 148.800 Wohnungen (12,9 % mehr als im Vorjahreszeitraum) | Statistisches Bundesamt, September 2026 |
| Neubaubedarf pro Jahr bis 2030 | rund 320.000 Wohnungen | BBSR-Wohnungsbedarfsprognose, März 2025 |
| Wohnungsbedarf 2025 | rund 440.000 Wohnungen | Wohnwetterkarte 2025, September 2025 |
Die Zahl der Baugenehmigungen steigt zwar wieder, von einer Genehmigung bis zur fertigen Wohnung vergehen laut Statistischem Bundesamt aber im Schnitt 27 Monate. Die Lücke zwischen Bedarf und Neubau schließt sich also nicht kurzfristig.
Wo lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?
Die Wohnwetterkarte beantwortet die Frage, wo Wohnraum knapp bleibt. Ob sich eine Kapitalanlage lohnt, hängt zusätzlich davon ab, was du kaufst, zu welchem Preis und wie du finanzierst. Je nach Ziel passen unterschiedliche Standorte:
| Anlegerprofil | Standorte laut Karte | Beispiele | Stärken | Worauf du achten solltest |
|---|---|---|---|---|
| Sicherheit | Metropolen und hochpreisige Großstädte | Hamburg, München, Berlin, Münster, Freiburg | Sehr hohe Mietnachfrage, geringes Leerstandsrisiko | Hohe Kaufpreise, meist niedrigere Anfangsrendite |
| Rendite | Großstädte der zweiten Reihe | Kassel, Bielefeld, Kiel, Würzburg | Solide Nachfrage bei moderateren Kaufpreisen | Mikrolage und Zustand des Objekts genau prüfen |
| Chance | Ostdeutsche Großstädte mit hohem Niveau | Leipzig, Dresden, Erfurt | Steigende Nachfrage, oft noch moderate Einstiegspreise | Stärkere Abhängigkeit von der regionalen Entwicklung |
| Vorsicht | Kalte ländliche Regionen | Ländlicher Raum im Osten | Niedrige Kaufpreise | Geringe Nachfrage, Risiko von Leerstand und Wertverlust |
Drei Anlegerprofile in der Praxis
Beispiel 1: Sicherheitsorientierter Anleger, Metropole (z. B. München oder Hamburg). Eine vermietete 2-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage profitiert direkt vom Comeback der Metropolen. Die Mietnachfrage ist hoch, das Neubauvolumen niedrig. Das spricht für stabile bis steigende Mieten und langfristige Wertsicherung. Die Anfangsrendite ist niedriger, dafür ist das Vermietungsrisiko gering.
Beispiel 2: Renditeorientierter Anleger, B-Stadt (z. B. Wuppertal oder Kassel). In stabilen Großstädten der zweiten Reihe treffen moderate Kaufpreise auf soliden Wohnraumbedarf. Hier sind Bruttomietrenditen möglich, die in München oder Freiburg kaum noch erreichbar sind, ein klassischer Sweet Spot, wenn du beim Investieren den Cashflow priorisierst.
Beispiel 3: Chancenorientierter Anleger, Ost-Wachstumsstadt (z. B. Leipzig oder Dresden). Leipzig und Dresden gehören laut Wohnwetterkarte zu den heißesten ostdeutschen Märkten. Wer hier investiert, kombiniert vergleichsweise günstige Einstiegspreise mit dynamischem Bevölkerungswachstum, nimmt dafür aber eine etwas höhere Marktabhängigkeit in Kauf. Leipzig gehört nicht zufällig zu den Standorten, an denen wir bereits Objekte für unsere Kunden vermittelt haben.
Aus unserer Praxis mit über 150 vermittelten Immobilien kennen wir dieses Muster: Viele unserer Kunden investieren in wirtschaftsstarken Großstädten wie Düsseldorf und Wuppertal, dazu in Leipzig, Kassel, Köln, Berlin und Mannheim. Nicht jeder dieser Standorte taucht in der Wohnwetterkarte namentlich auf, denn die Studie nennt nur Beispiele. Über den Schalter in der Karte kannst du dir unsere Standorte einblenden. Welche Objekte wir gerade anbieten, siehst du auf unserer Seite zu Immobilien als Kapitalanlage.
In heißen Märkten entscheidet der Einkauf über die Rendite. Off-Market-Wohnungen direkt vom Bauträger werden nicht öffentlich angeboten, damit entfällt der Bieterwettbewerb, und du zahlst keine zusätzliche Maklerprovision.
Welche Grenzen hat die Wohnwetterkarte?
So hilfreich die Karte für die Vorauswahl ist, sie ersetzt keine Prüfung des einzelnen Objekts. Diese Punkte solltest du kennen:
- Knappheit ist nicht gleich Rendite. Ein heißer Markt hat eine hohe Nachfrage, oft aber auch hohe Kaufpreise. Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis, Miete und Finanzierung im konkreten Fall.
- Trends können drehen. Laut BPD bleiben Standorte im Umland wichtige Ausweichräume und können bei besseren Finanzierungsbedingungen wieder Impulse für den Kauf von Wohneigentum liefern.
- Nicht jeder Farbsprung ist echt. Korrigierte Einwohnerzahlen aus dem Zensus verschieben einzelne Gemeinden, ohne dass sich am Markt etwas geändert hat.
- Die Karte zeigt Regionen, keine Lagen. Innerhalb einer Stadt entscheiden Straße, Anbindung und Zustand des Hauses über Vermietbarkeit und Wertentwicklung.
- Die Finanzierung muss passen. Auch der beste Standort rettet keine zu knapp kalkulierte Finanzierung. Mit der ZVI-Methode prüfst du, ob du als Investor bereit bist. Typische Fehler beschreibt unser Ratgeber zu den Risiken für Einsteiger.
So nutzt du die Wohnwetterkarte für deine Standortwahl
- Region prüfen: Öffne die Wohnwetterkarte bei BPD, vergrößere bis auf Gemeindeebene und sieh dir die Temperatur deines Wunschorts und der Nachbargemeinden an.
- Anlegerprofil festlegen: Geht es dir um Sicherheit, laufende Rendite oder Wachstum? Die Tabelle oben zeigt, welche Standorte dazu passen.
- Mikrolage prüfen: Ergänze das Bild der Karte um Lage, Infrastruktur, Nahverkehr und die Entwicklung des Viertels.
- Objekt ehrlich rechnen: Kaufpreisfaktor, erzielbare Miete, Instandhaltung, Zinsen und Steuereffekte wie die AfA gehören in eine vollständige Rechnung. Den Mietrendite-Rechner findest du direkt unter dieser Liste.
- Langfristig denken: Die Karte blickt drei bis fünf Jahre voraus, eine Immobilie hältst du meist zehn Jahre und länger. Prüfe, ob die Entwicklung des Standorts auch darüber hinaus trägt.
- Zweite Meinung einholen: Lass Standort, Objekt und Finanzierung von erfahrenen Beratern gegenprüfen, zum Beispiel in einer kostenlosen Erstberatung.
Mit dem Rechner überschlägst du die Mietrendite eines Objekts, das du im Blick hast. Wie du die Werte richtig ermittelst, erklärt unser Ratgeber Mietrendite berechnen.
Berechne mit unserem Rechner einfach und schnell die Netto- oder Bruttomietrendite deiner Kapitalanlage-Immobilie. Schalte oben um und gib deine Daten ein, um sofort zu sehen, wie effizient dein Investment arbeitet.
* Dieser Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Information. Alle Angaben und Berechnungen erfolgen ohne Gewähr und stellen keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Ergebnisse übernehmen wir keine Haftung.
Fazit: Die Wohnwetterkarte als Kompass nutzen
Die Wohnwetterkarte 2025 zeigt deutlich: Der Bedarf an Wohnungen bleibt hoch, gebaut wird zu wenig, und die Großstädte werden wieder heißer. Metropolen stehen eher für Sicherheit, Großstädte der zweiten Reihe für Rendite und wachsende ostdeutsche Großstädte für Chancen. Über den Erfolg deiner Kapitalanlage entscheiden am Ende aber das konkrete Objekt, der Kaufpreis und eine solide Finanzierung.
Du willst wissen, welcher Standort und welches Objekt zu deiner Situation passen? Sichere dir jetzt deine kostenlose Erstberatung, 100 % kostenlos und unverbindlich. Über 920 zufriedene Kunden und 230+ Google-Bewertungen sprechen für sich: Wir analysieren gemeinsam, wo sich dein Immobilieninvestment wirklich lohnt.
Quellen
- BPD Immobilienentwicklung: Wohnwetterkarte 2025, veröffentlicht September 2025
- BPD Pressemitteilung zur Wohnwetterkarte 2025, 30.09.2025
- Statistisches Bundesamt: Baufertigstellungen 2025, Mai 2026
- Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen Juli 2026, September 2026
- BBSR: Wohnungsbedarfsprognose, 20.03.2025
- BBSR: INKAR, Angebotsmieten je Kreis (Ausgabe 07/2025, Werte 2014 und 2024, ganze Euro, dl-de/by-2-0)
- BKG: Verwaltungsgebiete 1:2 500 000 (VG2500), Gebietsstand 31.12.2025, © BKG (2026), dl-de/by-2-0 (Daten geändert)
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ob ein Standort oder eine Immobilie zu deiner Situation passt, muss immer im Einzelfall geprüft werden. Märkte können sich ändern, alle Angaben ohne Gewähr. Stand: September 2026.
