Mieteinnahmen versteuern 2026: Wie hoch ist die Steuer? (mit Rechner)

Wer eine Wohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Das klingt nach viel, ist es aber oft nicht: Besteuert wird nur, was nach allen Kosten übrig bleibt, und zwar mit deinem persönlichen Steuersatz. Wie das zusammenhängt und warum viele Kapitalanleger in den ersten Jahren sogar Steuern zurückbekommen, erklären wir auch in unserem Überblick zum Thema Steuern sparen mit Immobilien.

Muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Ja. Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und sind einkommensteuerpflichtig. Versteuert wird aber nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen: Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Reparaturen und die Abschreibung auf das Gebäude. Bleibt nach Abzug dieser Kosten etwas übrig, zahlst du darauf Steuern. Ist das Ergebnis negativ, entsteht ein Verlust, der deine übrige Steuer senken kann.

Anders als bei Zinsen oder Dividenden gibt es keine pauschale Abgeltungsteuer von 25 %. Der Überschuss wird zu deinem Gehalt und deinen anderen Einkünften addiert, und auf die Summe gilt der normale Einkommensteuertarif. Die Frage, ob man Mieteinnahmen versteuern muss, ist also schnell beantwortet. Spannender ist, wie viel am Ende wirklich anfällt.

Gibt es einen Freibetrag für Mieteinnahmen?

Nein, einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Es gilt nur der allgemeine Grundfreibetrag von 12.348 € (Stand 2026), und der bezieht sich auf dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen, nicht auf die Miete allein.

Wer als Angestellter schon ein Gehalt über dem Grundfreibetrag hat, zahlt deshalb auf jeden Euro Mietüberschuss Steuern. Eine kleine Ausnahme gibt es für Arbeitnehmer: Liegen alle Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug zusammen bei höchstens 410 € im Jahr, zieht das Finanzamt diesen Betrag wieder vom Einkommen ab (Härteausgleich nach § 46 Abs. 3 EStG). Liegen sie zwischen 410 € und 820 €, wird ein Teil davon abgezogen (§ 46 Abs. 5 EStG, § 70 EStDV). Für eine normal vermietete Wohnung spielt das kaum eine Rolle, weil der Überschuss meist deutlich höher oder negativ ist.

Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?

Die Steuer auf den Mietüberschuss richtet sich nach deinem Grenzsteuersatz, also dem Satz, mit dem dein letzter verdienter Euro besteuert wird. Je höher dein übriges Einkommen, desto mehr bleibt vom Überschuss beim Finanzamt.

Ein Beispiel: Du hast einen Mietüberschuss von 3.000 € im Jahr. Wir haben die zusätzliche Einkommensteuer nach dem Tarif 2026 (§ 32a EStG, Einzelveranlagung) für drei typische Einkommen durchgerechnet.

Du siehst: Bei 80.000 € zu versteuerndem Einkommen liegst du schon im Spitzensteuersatz von 42 %, der 2026 ab 69.879 € greift. Jeder zusätzliche Euro Überschuss kostet dann 42 Cent Einkommensteuer. Kirchensteuer und gegebenenfalls Solidaritätszuschlag kommen noch dazu. Bei Ehepaaren mit Zusammenveranlagung gilt das Splitting-Verfahren, dort fällt die Steuer bei gleichem Gesamteinkommen meist niedriger aus.

Mit welchem Rechner kann ich die Steuer auf meine Miete schätzen?

Mit unserem Rechner siehst du in einer Minute, was deine Vermietung steuerlich ausmacht. Du gibst dein zu versteuerndes Einkommen ohne Vermietung, deine Mieteinnahmen und deine Werbungskosten ein.

Der Rechner ermittelt daraus den Überschuss oder Verlust und die Differenz bei der Einkommensteuer nach dem Tarif 2026. Er ersetzt keine Steuererklärung, zeigt dir aber schnell die Größenordnung.

Wie berechne ich den steuerpflichtigen Überschuss?

Du ziehst von allen Einnahmen aus der Wohnung alle Werbungskosten desselben Jahres ab. Maßgeblich ist, was im Kalenderjahr tatsächlich geflossen ist.

Zu den Einnahmen gehören die Kaltmiete und die Umlagen, also die Nebenkostenvorauszahlungen deines Mieters. Viele vergessen die Umlagen. Das ist aber kein Nachteil, weil die Betriebskosten, die du damit bezahlst, auf der anderen Seite als Werbungskosten abgezogen werden. Welche Posten du alles ansetzen kannst, haben wir in einer eigenen Übersicht zu den Werbungskosten bei Vermietung zusammengestellt.

Ein Beispiel: Eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1995, zum großen Teil abbezahlt.

Von 9.000 € Kaltmiete bleiben also 3.000 € steuerpflichtig. Bei 60.000 € übrigem zu versteuerndem Einkommen wären das nach der Tabelle oben 1.173 € zusätzliche Einkommensteuer. Die Abschreibung ist dabei ein großer Posten, obwohl in diesem Jahr kein Geld dafür abfließt.

Warum zahlen viele Kapitalanleger in den ersten Jahren keine Steuer auf die Miete?

Weil bei einer finanzierten Wohnung Zinsen und Abschreibung am Anfang oft höher sind als die Miete. Dann gibt es keinen Überschuss, sondern einen Verlust.

Ein Beispiel: Du kaufst eine Neubauwohnung mit 250.000 € Gebäudeanteil und finanzierst fast alles. Die Jahresmiete liegt bei 12.000 €. Dem stehen 10.500 € Zinsen, 7.500 € Abschreibung (3 % linear für Gebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden) und 1.000 € sonstige Kosten gegenüber. Ergebnis: 7.000 € Verlust. Welche Sätze für welches Baujahr gelten, erklären wir im Beitrag zur Abschreibung einer Immobilie.

Dieser Verlust wird im selben Jahr mit deinem Gehalt verrechnet. Hast du ohne die Wohnung 80.000 € zu versteuerndes Einkommen, sinkt es auf 73.000 €, und deine Einkommensteuer fällt nach dem Tarif 2026 um 2.940 €. Das gibt es in der Regel über die Steuererklärung zurück. Mit steigender Miete und sinkenden Zinsen dreht sich das Ergebnis über die Jahre ins Positive, dann wird der Überschuss wieder steuerpflichtig.

Was gilt für Rentner mit Mieteinnahmen?

Für Rentner gelten dieselben Regeln: Versteuert wird der Überschuss mit dem persönlichen Steuersatz. Weil die übrigen Einkünfte im Ruhestand oft niedriger sind, fällt die Steuer auf die Miete häufig geringer aus.

Entscheidend ist das gesamte zu versteuernde Einkommen, also der steuerpflichtige Teil der Rente plus Mietüberschuss und andere Einkünfte. Bleibt die Summe unter dem Grundfreibetrag von 12.348 € (2026), fällt keine Einkommensteuer an. Liegt sie darüber, zahlst du auf den Teil oberhalb Steuern. Ein Beispiel: Bei 15.000 € zu versteuerndem Einkommen ohne Vermietung kosten 3.000 € Mietüberschuss nach dem Tarif 2026 rund 648 € zusätzlich. Da ältere Wohnungen oft schuldenfrei sind und die Abschreibung irgendwann ausläuft, ist der Überschuss bei Rentnern meist höher als bei jungen Kapitalanlegern.

Manche überlegen im Ruhestand, die Wohnung zu verkaufen. Liegt der Kaufvertrag mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn steuerfrei. Was davor gilt, steht in unserem Beitrag zur Spekulationsfrist bei Immobilien.

Was gilt bei Vermietung an Angehörige?

Du kannst an Kinder, Eltern oder andere Angehörige vermieten und trotzdem alle Werbungskosten abziehen, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Darunter wird es kompliziert.

Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, teilt das Finanzamt die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Werbungskosten kannst du dann nur noch anteilig abziehen. Zwischen 50 % und 66 % prüft das Finanzamt, ob über die gesamte Vermietungsdauer ein Überschuss zu erwarten ist. Außerdem muss der Mietvertrag so aussehen und so gelebt werden wie mit einem fremden Mieter: schriftlicher Vertrag, pünktliche Zahlung aufs Konto, Nebenkostenabrechnung.

Muss ich Mieteinnahmen beim Finanzamt angeben?

Gibst du eine Steuererklärung ab, gehört jede Vermietung hinein, und zwar in die Anlage V, eine pro Objekt. Das gilt auch, wenn am Ende ein Verlust steht. Zur Abgabe verpflichtet bist du aber nicht in jedem Fall, siehe unten.

Als Arbeitnehmer bist du zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet, wenn deine Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug, also zum Beispiel der Mietüberschuss, zusammen positiv sind und mehr als 410 € im Jahr betragen (§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG). Ohne Arbeitslohn mit Lohnsteuerabzug, etwa als Selbstständiger oder Rentner ohne Betriebsrente, gilt: Die Pflicht besteht, wenn der Gesamtbetrag deiner Einkünfte den Grundfreibetrag übersteigt, bei Zusammenveranlagung den doppelten (§ 56 EStDV). Pensionäre und Betriebsrentner mit Lohnsteuerabzug fallen unter die Regel für Arbeitnehmer. Bei einem Verlust lohnt die Erklärung sich ohnehin, weil du dann Steuern zurückbekommst.

Welche Fehler machen Vermieter bei der Steuer auf Mieteinnahmen?

Die meisten Fehler kosten kein Bußgeld, sondern schlicht Geld, weil Kosten liegen bleiben.

• Umlagen nicht als Einnahme angeben. Die Nebenkostenvorauszahlungen gehören zu den Einnahmen. Wer sie weglässt und gleichzeitig die Betriebskosten abzieht, rechnet falsch.
• Abschreibung vergessen. Sie ist oft der größte Posten und fließt nicht als Geld ab. Gerade deshalb wird sie übersehen.
• Grundstücksanteil mit abschreiben. Nur das Gebäude wird abgeschrieben, der Boden nie.
• Tilgung als Werbungskosten ansetzen. Absetzbar sind nur die Zinsen, nicht die Tilgung des Darlehens.
• Zu günstig an Angehörige vermieten. Unter 66 % der ortsüblichen Miete gehen Werbungskosten ganz oder teilweise verloren.
• Belege nicht sammeln. Handwerkerrechnungen, Hausgeldabrechnung und Zinsbescheinigung solltest du jedes Jahr gleich ablegen.
• Verkauf ohne Blick auf die Frist. Wer eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss einen Gewinn versteuern.

Mieteinnahmen versteuern heißt in der Praxis also vor allem, die Werbungskosten vollständig zu erfassen. Wie Vermietung, Abschreibung und Finanzierung zusammen deine Steuerlast beeinflussen, zeigen wir dir im Überblick wie du mit einer Kapitalanlage-Immobilie Steuern sparen kannst.

Quellen und Stand

• § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• § 9 EStG: Werbungskosten
• § 11 EStG: Zufluss und Abfluss
• § 32a EStG: Einkommensteuertarif
• § 46 EStG: Veranlagung bei Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit
• § 56 EStDV: Steuererklärungspflicht
• § 70 EStDV: Ausgleich von Härten in bestimmten Fällen
• § 37 EStG: Einkommensteuer-Vorauszahlung
• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, R 21.2 und H 21.4: Vermietung, Fremdvergleich
• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 11: Zufluss um den Jahreswechsel
• BMF, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch, Anhang 30 II: verbilligte Vermietung (BMF-Schreiben vom 08.10.2004)
• § 7 EStG: Absetzung für Abnutzung
• § 39a EStG: Freibetrag beim Lohnsteuerabzug

Stand: September 2026