Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger - Diese Risiken solltest Du beachten

Kurzüberblick:
Eine Immobilie als Kapitalanlage kann ein sehr gutes Investment sein – doch sie ist kein Selbstläufer. In diesem Artikel erfährst du aus unserer Sicht die 6 häufigsten Risiken beim Immobilienkauf, die gerade Einsteiger häufig übersehen. Vermeide teure Fehler und triff fundierte Entscheidungen – mit klarem Blick auf Mietausfall, Instandhaltung & Co. - Vor jedem Kauf solltest du immer eigenes Research betreiben.

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Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Grundlagen: Warum Risiken oft unterschätzt werden
- Die 6 häufigsten Risiken beim Immobilienkauf
- Mietausfall
- Leerstand
- Gesetzliche Änderungen
- Lageabhängiger Wertverlust
- Instandhaltungskosten
- Zinsrisiko
- Typische Anfängerfehler
- Fazit
- FAQ

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Einleitung: Warum dieses Thema so wichtig ist

Immobilien gelten seit jeher als krisensichere Anlage – ein reeller Sachwert mit stabilen Erträgen, oder? In der Theorie stimmt das. In der Praxis in den meisten Fällen auch, jedoch können unerwartete Risiken den Traum von der passiven Einnahmequelle erschweren. Gerade Anfänger unterschätzen oft die Komplexität eines Immobilieninvestments – oder kennen schlicht nicht die Fallstricke, die unterwegs lauern können.

Dieser Artikel zeigt dir konkret, welche Risiken du kennen solltest, bevor du eine Immobilie kaufst – und wie du ihnen mit klarem Blick begegnen kannst, um sie zu minimieren.

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Grundlagen & Hintergrundwissen: Warum Risiken oft unterschätzt werden

Viele Immobilienkäufer verlassen sich auf Hochglanz-Exposés, optimistische Mietprognosen oder Ratschläge aus dem Freundeskreis. Dabei bleiben zwei Dinge oft auf der Strecke:
1. Eine nüchterne Risikoanalyse
2. Ein realistisches Bild vom Aufwand

Gerade bei der Kapitalanlage geht es aber nicht nur um schöne Küchen oder tolle Balkone – sondern darum, wie nachhaltig die Immobilie Ertrag bringt. Es gilt also Zahlen vor Bauchgefühl. Und genau hier kommen die folgenden Risiken ins Spiel.

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Die 6 häufigsten Risiken beim Immobilienkauf

Mietausfall – der Klassiker unter den Risiken

Wenn deine Mieter plötzlich nicht zahlen oder dauerhaft (wenn auch nur teilweise) ausfallen, bricht deine Rendite schneller weg, als dir lieb ist. Selbst bei rechtlichem Vorgehen entstehen Verzögerungen und Kosten – und du musst in Vorleistung gehen. Dieser Situation gilt es möglichst gut vorzubeugen. In der Realität passieren Mietausfälle, gerade langfristige, eher als Ausnahme. Achte auf jeden Fall darauf, dass du einen präzisen Mietcheck einführt. Welchen Mieter möchtest du haben und wie soll dieser aufgestellt sein?

Dies kannst du entweder alleine festlegen oder du lässt dir von der Hausverwaltung oder anderen Profis helfen. Generell kannst du auch mit einer Rechtsschutzversicherung für Vermieter (auch mit Mietausfallversicherung in Kombination möglich) deinen Anspruch durchsetzen und dich schützen. Weiterhin hilft es auch für solche Fälle eine gesunder Rücklage auf dem Konto oder in Wertpapieren anzusparen, damit du das Risiko nicht nur minimierst, sondern im Falle der Fälle auch nicht ins Wanken gerätst.

Leerstand – der stille Renditekiller

Eine leerstehende Wohnung ist nicht nur ärgerlich, sondern kostet bares Geld: keine Mieteinnahmen, aber laufende Fixkosten. Die Bank, die Rücklage und auch ein Verwalter möchte natürlich trotzdem seine Rechnungen beglichen haben. Aber keine Panik!
Als erstes solltest du darauf achten, dass du nicht in strukturschwache Lagen, Wohnungen mit generell schlechter Vermietbarkeit (durch Anbindung, Lautstärke, Zustand etc.) oder einfach in zu teure Immobilien investierst.
Prüfe also genau: Wie hoch ist die Nachfrage am Standort und wie schnell werden Wohnungen dort nachvermietet. Dazu kannst du im Internet schon sehr viel herausfinden, für mehr Infos sprich uns gerne an.

Gesetzliche Änderungen – Politik kann deine Kalkulation kippen

Ob Mietpreisbremse, energetische Sanierungspflichten oder Einschränkungen bei der Umlage von Kosten: Politische Eingriffe können deine Rendite massiv beeinflussen, manchmal auch plötzlich.
Halte dich über aktuelle Entwicklungen auf dem Laufenden. Außerdem ist es wichtig, dass Deutschland historisch ein Immobilieninvestoren war und nach wie vor ist. Durch den extremen Wohnraummangel in Deutschland sehen wir aus unserem Blick wenig Gründe, dass dies um 180 Grad drehen könnte. Zusätzlich kannst du auch vor einem Kauf in der Region anstehende politische Maßnahmen begutachte bspw. wie das Thema Fernwärme geographisch geregelt werden soll, so minimierst du das Risiko zusätzlich.

Lageabhängiger Wertverlust – Lage, Lage, Lage!

„Lage, Lage, Lage“ ist nicht nur ein Spruch, sondern entscheidet langfristig über Wert deiner Immobilie und die dazugehörige Mietentwicklung. Wer am falschen Ort investiert, kann nicht mit hohen Wertentwicklungen kalkulieren – selbst wenn die Wohnung auf dem Papier attraktiv wirkt. Demographische Trends, die regionale Infrastruktur, Leerstandsquoten und die Anzahl und prognostizierte Anzahl an Jobs in der Region können Aufschluss geben, ob die Lage zu deinem Risikoprofil passt oder du lieber die Finger davon lassen solltest.

Unerwartete Instandhaltungskosten – Hast du alles im Blick?

Es gibt verschiedene Arten von Instandhaltungskosten. Die einen sind zu erwarten bzw. du bereitest dich auf diese vor, da du eine Instandhaltungsrücklage mit der Eigentümergemeinschaft bildest. Solche kleineren Reparaturen tauchen immer mal wieder auf, da eine Immobilie einfach einen Verschleiß hat. Die Instandhaltungsrücklage solltest du ebenfalls vor dem Kauf prüfen - gibt es eine Rücklage? Wie hoch ist diese? Wofür wurde diese ggf. aufgebraucht?
Die, die wirklich Kosten verursachen können kannst du bereits vor dem Kauf einer Immobilie einplanen. Egal ob Dach, Heizung, Fassade oder Fenster, du kannst dich von Beginn an darüber informieren, in welchem Zustand diese sind. Außerdem kannst du historisch prüfen, was in letzter Zeit bereits behandelt wurde oder was auch in der nächsten Zeit anliegt.
Auch ein Blick in Protokolle aus der Vergangenheit z.B. aus einer Eigentümerversammlung (nicht immer vorhanden) kann dir helfen.

Zinsrisiko – Warum Zinsbindung nicht gleich Zinsbindung ist

Wie lange sichere ich mir die Zinsen für meine Finanzierung? Diese Frage wird hier nicht zum ersten und auch ganz sicher nicht zum letzten Mal gestellt. Tatsächlich gibt es hier verschiedene Strategien, um dieses Risiko zu minimieren.
Wir persönlich sichern und die Zinsen für 10-15 Jahre, um dann die Situation neu zu bewerten. Für beide Zeiträume (und auch für 20 Jahre) lassen sich Argumente finden.
Wichtiger ist zu sagen, wovon wir die Finger lassen: 5 Jahre Zinsbindung oder sogar eine variable Finanzierung der Immobilie als Investment. Nach 5 Jahren ist die Spekulationsfrist für vermietete Immobilien noch nicht vorbei und der Wert kann in 5 Jahren historisch auch mal stagnieren, wodurch ein Verkauf nicht lohnenswert wäre und die Anschlussfinanzierung deine Kalkulation zerstören könnte (wenn die Zinsen in 5 Jahren höher sind als heute). Richtig riskant kann es bei der variablen Finanzierung werden. Dauerhaft untersteht deiner Finanzierung einem Änderungsrisiko, die Zinsen können also Fallen, aber auch Steigen. 2021/2022 hat uns eindrucksvoll bewiesen, wieso dies für Privatanleger im Normalfall nichts ist, hier sind hunderte von Investoren dran gescheitert, selbst im professionellen Rahmen.
Außerdem ist die Finanzierung für weitere Investitionen entscheidend, durch eine länger Zinsbindung kannst du konkret deine Investitionen der Zukunft planen. Suche dir also einen professionellen Finanzieren, der keine Experimente mit dir machen will.

Typische Anfängerfehler – und wie du sie vermeidest

Worauf muss ich bei meiner ersten Immobilie als Investment achten?
Neben den genannten Risiken gibt es einige klassische Stolperfallen, die besonders unerfahrene Anleger treffen:

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• Blindes Vertrauen in Verkäuferzahlen - erstelle dir einen eigene Übersicht zur Immobilie

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• Zu optimistische Mieteinnahmenschätzungen - ist die kalkulierte Miete wirklich realistisch oder drohen in Zukunft geringere Einnahmen?

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• Keine Rücklagenbildung für Notfälle - setze nicht dein ganzes Geld auf eine Karte, du solltest immer einen Back-Up-Plan haben

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• Unzureichende Prüfung der Immobilie und ihrer Substanz - überprüfe die wichtigen Instandhaltungen und was ggf. in naher Zukunft an großen Investitionen auf dich zukommen kann.

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• Kein langfristiger Plan hinter deiner Investition - Mache dir einen konkreten Plan, welche Strategie du verfolgen willst und wie viele Immobilien du in Zukunft kaufen möchtest. Willst du beispielsweise lieber Cashflow oder einen hohen Verkaufspreis in der Zukunft?

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Merke: Nicht jede Immobilie ist automatisch ein gutes Investment – auch wenn sie auf den ersten Blick günstig wirkt. Du solltest immer das Investment anhand deiner persönlichen Kriterien überprüfen und im Zweifel nicht nur das Internet, sondern auch Personen fragen, die schon weiter sind als du.

Fazit

Immobilien sind kein Selbstläufer. Aber sie können ein ausgesprochen starkes Investment sein – wenn du die Risiken kennst und dich nicht von Hochglanz blenden lässt. Es gibt Risiken, die du größtenteils minimieren kannst. Wie jedes Investment sind auch Immobilien niemals risikolos, haben bei der richtigen Auswahl jedoch ein hervorragendes Chancen-Risiko-Profil mit zusätzlich riesigen steuerlichen Vorteilen. Setze auf eine langfristige, durchdachte Strategie.

Du willst deine erste Immobilie sicher kaufen und Fehler vermeiden? Dann schau dir unsere weiteren Artikel und Tools an – oder buch dir ein unverbindliches Erstgespräch.

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