Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die 15-%-Grenze einfach erklärt

Du kaufst eine ältere Wohnung zum Vermieten und willst direkt Bad, Böden und Elektrik machen. Genau hier greifen die anschaffungsnahen Herstellungskosten: Übersteigen die Sanierungskosten in den ersten drei Jahren eine bestimmte Grenze, bekommst du die Steuerwirkung nicht auf einmal, sondern verteilt über Jahrzehnte. Wie diese Regel in die gesamte Steuerrechnung einer Kapitalanlage passt, zeigen wir im Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Kosten für Instandsetzung und Modernisierung, die das Gesetz wie Herstellungskosten behandelt, obwohl es eigentlich Reparaturen sind. Voraussetzung: Sie fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf an und liegen ohne Umsatzsteuer über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes.

Geregelt ist das im EStG in § 6 Abs. 1 Nr. 1a, für Vermieter gilt es über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG. Der Gedanke dahinter: Wer ein renovierungsbedürftiges Haus billig kauft und gleich saniert, hat im Ergebnis einen höheren Kaufpreis bezahlt. Deshalb sollen diese Kosten wie der Kaufpreis selbst über die AfA (Absetzung für Abnutzung, also die jährliche Abschreibung) laufen.

Normalerweise sind Reparaturen an einer vermieteten Wohnung Erhaltungsaufwand. Den ziehst du im Jahr der Zahlung komplett als Werbungskosten ab. Welche Ausgaben sonst noch dazugehören, steht in unserem Beitrag zu den Werbungskosten bei Vermietung. Die 15-%-Grenze ist die Ausnahme von dieser Regel.

Wie berechne ich die 15-%-Grenze?

Maßstab sind die Anschaffungskosten des Gebäudes, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, jeweils nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Davon nimmst du 15 % und vergleichst das mit der Summe aller Sanierungskosten der ersten drei Jahre, gerechnet ohne Umsatzsteuer.

Grund und Boden gehört nicht in die Rechnung. Wie du den Gebäudeanteil ermittelst, erklären wir im Beitrag zur Abschreibung einer Immobilie. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler verteilst du im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden.

Ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 300.000 €. Davon entfallen 240.000 € auf das Gebäude, also 80 %. An Kaufnebenkosten zahlst du 30.000 €.

Jetzt addierst du alle Sanierungsrechnungen der ersten drei Jahre, jeweils netto:

39.000 € netto liegen unter der Grenze von 39.600 €. Obwohl du brutto 46.410 € bezahlt hast, bleibt es beim normalen Erhaltungsaufwand. Du kannst die vollen 46.410 € als Werbungskosten abziehen, denn als privater Vermieter bekommst du die Umsatzsteuer nicht erstattet. Nur für den Grenzwert-Vergleich zählt der Nettobetrag.

Welche Kosten zählen mit und welche nicht?

Mit zählen fast alle baulichen Maßnahmen, mit denen Mängel beseitigt werden oder die Wohnung in einen zeitgemäßen Zustand kommt. Seit drei Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 14.06.2016 gehören auch Schönheitsreparaturen dazu (vor allem IX R 22/15). Das gilt auch für verborgene Mängel, die beim Kauf schon da waren. Nicht mit zählt dagegen ein Schaden, der erst nach dem Kauf durch einen Dritten oder zufällig entstanden ist, zum Beispiel durch ein Unwetter (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 57 und 61).

Die Schönheitsreparaturen sind der Punkt, an dem viele überrascht werden. Früher blieben sie unter bestimmten Voraussetzungen außen vor. Der BFH sagt aber (unter anderem IX R 25/14): Schönheitsreparaturen fallen im Regelfall nicht jährlich an und gehören deshalb mit in die Summe. Die Finanzverwaltung wendet das an. Maßgeblich ist heute das BMF-Schreiben vom 26.01.2026, das in allen offenen Fällen gilt und das frühere Schreiben vom 20.10.2017 ersetzt.

Was passiert, wenn ich über 15 % liege?

Dann werden alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der drei Jahre zu Herstellungskosten. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und wirken nur noch über die jährliche Abschreibung, nicht mehr sofort.

Ein Beispiel, weiter mit unseren Zahlen: Zusätzlich lässt du für 4.000 € netto neue Fenster einbauen. Jetzt liegen die Sanierungskosten bei 43.000 € netto und damit über den 39.600 €.

Rechnung: 43.000 € x 1,19 = 51.170 € brutto. 51.170 € x 2 % = 1.023,40 € AfA pro Jahr, davon 42 % sind 429,83 €. Bei sofortigem Abzug wären es 51.170 € x 0,42 = 21.491,40 € in einem Jahr, vorausgesetzt, du hast genug andere Einkünfte, mit denen sich der Verlust verrechnen lässt.

Verloren ist das Geld steuerlich nicht. Über die gesamte Nutzungsdauer schreibst du die 51.170 € vollständig ab. Aber der Unterschied beim Zeitpunkt ist groß: 4.000 € Fenster haben in diesem Beispiel den sofortigen Abzug der gesamten Sanierung gekostet.

Wie läuft die 3-Jahres-Frist?

Die drei Jahre beginnen mit der Anschaffung, also in der Regel mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht mit dem Tag beim Notar. Sie enden drei Jahre später.

Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es darauf an, wann die Maßnahmen durchgeführt werden. Eine Rechnung erst nach Ablauf der Frist zu bezahlen, verschiebt die Arbeiten also nicht aus dem Zeitraum heraus. Alle Kosten innerhalb der drei Jahre werden zusammengerechnet, auch wenn sie auf mehrere Steuerjahre verteilt sind.

Das hat eine praktische Folge: Liegst du im ersten Jahr noch unter der Grenze und im dritten Jahr kommt eine größere Maßnahme dazu, kippt das die Einordnung der Vorjahre. Das Finanzamt ändert dann auch bereits bestandskräftige Bescheide (§ 175 Abs. 1 Nr. 2 AO, BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 68). Umgekehrt gilt das auch, wenn Erstattungen dich wieder unter die Grenze bringen. Sprich in diesem Fall mit deinem Steuerberater, bevor du den nächsten Auftrag erteilst.

Wie kann ich die Grenze clever planen?

Du kannst die Sanierung so takten, dass in den ersten drei Jahren nur das Nötigste passiert und größere Maßnahmen danach kommen. Was du konkret tust, besprich bitte mit deinem Steuerberater, denn wir beraten nicht steuerlich.

Diese Stellschrauben gibt es:

• Vor dem Kauf rechnen. Ermittle die Grenze schon vor dem Notartermin und hol Angebote für die geplanten Arbeiten ein. Dann weißt du, wie viel Luft du hast.
• Zeitlich strecken. Was nicht dringend ist, erst nach Ablauf der drei Jahre angehen. Achtung: Auch danach können Maßnahmen Herstellungskosten sein, wenn sie die Wohnung über ihren ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern. Das gilt auch für eine Sanierung in Raten, von der das BMF in der Regel ausgeht, wenn die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren liegen (Rn. 51 f.).
• Nach der Frist verteilen. Größeren Erhaltungsaufwand bei Gebäuden im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, darfst du nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das kann sinnvoll sein, wenn ein Jahr allein die Kosten nicht gut aufnehmen kann.
• Erweiterungen getrennt betrachten. Ein Anbau oder ein Dachausbau zählt nicht in die 15-%-Grenze, wird aber ohnehin über die AfA abgeschrieben.
• Belege sauber trennen. Lass dir Rechnungen nach Maßnahmen aufschlüsseln, damit jährlich übliche Arbeiten erkennbar sind.

Ein Punkt, den viele übersehen: Greift eine Modernisierung in die tragende Bausubstanz ein und verlängert sie die Gesamtnutzungsdauer deutlich, sind die Kosten Herstellungskosten (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 50). Das kann auch ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer in Frage stellen. Wer mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten eine höhere AfA anstrebt, sollte beide Themen zusammen planen.

Welche Fehler sollte ich vermeiden?

• Brutto statt netto vergleichen. Die 15 % gelten für die Kosten ohne Umsatzsteuer. Wer brutto rechnet, glaubt sich über der Grenze, obwohl er darunter liegt.
• Grund und Boden mitrechnen. Die Grenze bezieht sich nur auf die Anschaffungskosten des Gebäudes.
• Nebenkosten vergessen. Der Gebäudeanteil an Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöht die Bemessungsgrundlage und damit deine Grenze.
• Schönheitsreparaturen herausrechnen. Streichen und Tapezieren zählen laut BFH mit.
• Nur auf das erste Jahr schauen. Maßgeblich sind die ganzen drei Jahre, nicht das einzelne Steuerjahr.
• Auf das Zahlungsdatum schauen. Es kommt darauf an, wann die Arbeiten durchgeführt werden.

Die 15-%-Grenze ist nur eine von mehreren Regeln, die über die Steuerwirkung deiner Kapitalanlage entscheiden. Den Überblick über AfA, Werbungskosten und Verlustverrechnung findest du in unserem Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Quellen und Stand

• § 6 EStG (Bewertung, Abs. 1 Nr. 1a)
• § 9 EStG (Werbungskosten)
• § 7 EStG (Absetzung für Abnutzung)
• § 82b EStDV (Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden)
• § 9a EStDV (Anschaffung, Herstellung)
• § 255 HGB (Bewertungsmaßstäbe)
• BFH, Urteil vom 14.06.2016, IX R 25/14
• BFH, Urteil vom 14.06.2016, IX R 15/15
• BFH, Urteil vom 14.06.2016, IX R 22/15
• BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15 (Einbauküche)
• BMF-Schreiben vom 26.01.2026 zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und (anschaffungsnahen) Herstellungskosten, BStBl I S. 272 (ersetzt das Schreiben vom 20.10.2017)
• Dasselbe Schreiben im Amtlichen Einkommensteuer-Handbuch, Anhang 30 V
• § 175 AO: Änderung bei rückwirkendem Ereignis

Stand: September 2026