Mietrendite berechnen - Einfache Anleitung für Immobilieninteressierte

Kurzüberblick

Die Mietrendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen beim Immobilienkauf. Sie zeigt, wie viel Rendite eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis abwirft. In diesem Artikel erfährst du, wie du Bruttomietrendite und Nettomietrendite richtig berechnest und worauf du zusätzlich achten solltest – inklusive Formel, Beispielen und Tipps zur realistischen Bewertung von Anlageimmobilien. Dieser Beitrag ist keine Anlageempfehlung, lediglich eine Sammlung von hilfreichen Informationen.

Inhaltsverzeichnis

• Was ist die Mietrendite bei Anlageimmobilien?
• Wie berechnet man die Bruttomietrendite?
• Wie berechnet man die Nettomietrendite?
• Welche Mietrendite gilt als gut?
• Was man bei der Mietrendite beachten sollte
• Fazit: Die Mietrendite als Einstieg in die Immobilienbewertung
• Mietrendite in Deutschland: Regionale Unterschiede
• Warum die Mietrendite täuschen kann
• FAQ

Was ist die Mietrendite bei Anlageimmobilien?

Die Mietrendite ist eine der zentralen Kennzahlen für Immobilieninvestoren und solche, die es werden wollen. Sie misst, wie viel Ertrag eine vermietete Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis erwirtschaftet. Anders gesagt: Die Mietrendite zeigt, wie effizient das eingesetzte Kapital arbeitet und dient damit als erste Orientierung bei der Auswahl potenzieller Investitionsobjekte. Wichtig: Allein an der Mietrendite kann man eine Immobilie nicht messen, sie ist aber ein guter erster Indikator.

Es wird dabei grundsätzlich zwischen zwei Varianten unterschieden:

• Bruttomietrendite
• Nettomietrendite (auch: Rendite nach Kosten)

Wie berechnet man die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Form der Renditeberechnung und eignet sich für einen schnellen ersten Überblick. Sie basiert auf der Kaltmiete und dem Kaufpreis der Immobilie und wird am häufigsten genutzt und ausgewiesen (besser für die Vergleichbarkeit).

Formel: Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel:

• Kaufpreis: 250.000 Euro
• Jahreskaltmiete: 10.000 Euro
• Bruttomietrendite = (10.000 / 250.000) × 100 = 4 %

Hinweis: Diese Berechnung ist unkompliziert, berücksichtigt jedoch keine Nebenkosten, Steuern oder laufenden Ausgaben.

Wie berechnet man die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite bietet ein realistischeres Bild, da sie neben der Kaltmiete auch laufende Kosten und Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und weitere Kosten mit einbezieht.

Formel: Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Beispiel:

• Kaufpreis: 250.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 10 % = 25.000 Euro
• Jahreskaltmiete: 10.000 Euro
• Laufende Kosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung): 1.200 Euro
• Nettomietrendite = (10.000 - 1.200) / (250.000 + 25.000) × 100 = 3,47 %

Die Nettomietrendite hilft dabei zu beurteilen, ob eine Immobilie auch nach Abzug der Kosten wirtschaftlich sinnvoll ist. Jedoch ist sie häufig durch fehlende Werte schwieriger zu berechnen, was die Vergleichbarkeit mehrerer Immobilien erschwert.

Welche Mietrendite gilt als gut?

Das kommt stark auf die Region, das Objekt und die eigene Anlagestrategie an:

• In Großstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt liegt die Bruttomietrendite oft zwischen 2,5 % und 3,5 %.
• In B-Städten oder aufstrebenden Regionen wie Leipzig, Wuppertal oder Magdeburg sind 4 % bis 6 % möglich.
• Bei Renditeobjekten mit höherem Risiko oder in strukturschwachen Regionen kann die Mietrendite auch über 6 % liegen.

Wichtig: Eine höhere Mietrendite ist oft (nicht immer) mit höherem Aufwand, Sanierungsstau oder Mietausfallrisiken verbunden. Die Mietrendite allein reicht daher nicht zur Entscheidungsfindung – sie ist aber ein zentraler erster Filter.

Was man bei der Mietrendite beachten sollte

• Leerstand und Mietausfall können die Ist-Rendite stark beeinträchtigen.
• Modernisierungen verursachen Kosten, können langfristig aber auch die Mieteinnahmen erhöhen.
• Steuern und Finanzierungskosten werden in der einfachen Mietrendite meist nicht berücksichtigt.
• Vergleichbarkeit: Immer mit Objekten gleicher Lage, Baujahr, Zustand und Mietniveau vergleichen.

Fazit: Die Mietrendite als Einstieg in die Immobilienbewertung

Die Mietrendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen beim Immobilienkauf. Sie bietet einen schnellen Überblick und hilft, potenziell rentable Objekte zu identifizieren. Gerade für Einsteiger im Bereich Kapitalanlage-Immobilien ist die Mietrendite ein erster Schritt, um verschiedene Investitionsmöglichkeiten objektiv zu vergleichen.

Langfristig sollte die Mietrendite durch weiterführende Kennzahlen wie die Eigenkapitalrendite, den monatlichen Cashflow und steuerliche Effekte ergänzt werden. Außerdem sollte das Mietsteigerungspotential (auch Soll-Miete) betrachtet werden.

Mietrendite in Deutschland: Regionale Unterschiede sind enorm

Laut Studien von Immowelt, empirica und dem IW Köln schwanken die durchschnittlichen Bruttomietrenditen je nach Stadt und Region deutlich:

• München: ca. 2,4 % (sehr teuer, hohe Nachfrage)
• Köln: ca. 3,2 % (stark wachsender Markt)
• Dortmund: ca. 4,7 % (B-Stadt mit Entwicklungspotenzial)
• Chemnitz: bis zu 6 % (hohe Rendite, aber auch höheres Leerstandsrisiko)

Diese Unterschiede zeigen: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte nicht nur auf den Standort, sondern auch auf die Mietrendite im regionalen Vergleich achten.

Warum die Mietrendite täuschen kann

Die Mietrendite betrachtet das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und der erzielbaren Miete einer Immobilie. Für den Fall, dass die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten könnte diese verzehrt werden.

Wer also nur auf die Mietrendite schaut, übersieht möglicherweise strukturelle Markteffekte. Eine fundierte Standortanalyse und die Betrachtung von Entwicklungspotenzial, Demografie, Infrastruktur und Wirtschaftskraft sind daher essenziell.