Indexmiete berechnen: Rechner und Regeln für Vermieter 2026

Mit einer Indexmiete wächst deine Miete mit den Verbraucherpreisen, ohne Mietspiegel und ohne Zustimmung des Mieters. Klingt einfach, in der Praxis scheitern Erhöhungen aber an Kleinigkeiten: falscher Indexmonat, Punkte statt Prozent, zu früh verschickt. Unser Rechner nimmt dir das ab. Er arbeitet mit den amtlichen Monatswerten des Statistischen Bundesamts seit 1991, prüft die Fristen, schreibt dir die Erklärung vor und zeigt dir, was der geplante Deckel für dich bedeuten würde.

Indexmiete-Rechner: Mieterhöhung mit amtlichen VPI-Werten berechnen

Der Rechner nutzt die Monatswerte des Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt. So gehst du vor: aktuelle Nettokaltmiete eintragen, den Indexmonat der letzten Anpassung (oder des Mietbeginns) wählen und angeben, seit wann die Miete gilt und wann deine Erklärung beim Mieter ankommt. Du siehst sofort die neue Miete, den Erhöhungsbetrag, ab wann sie gilt und ob das Sperrjahr eingehalten ist.

Was ist eine Indexmiete?

Eine Indexmiete ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der sich die Nettokaltmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Geregelt ist sie in § 557b BGB. Der VPI misst, wie sich die Preise aller Waren und Dienstleistungen entwickeln, die private Haushalte kaufen. Er ist also nichts anderes als die Inflationsrate in Indexform.

Was muss im Mietvertrag zur Indexmiete stehen?

Damit eine Indexmiete wirksam ist, müssen ein paar Bedingungen erfüllt sein:

• Sie steht schriftlich im Mietvertrag.
• Maßstab ist ausschließlich der VPI des Statistischen Bundesamts. Andere Indizes, etwa der Baupreisindex, sind bei Wohnraum nicht erlaubt.
• Die Miete muss zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Solange die Indexmiete gilt, ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ausgeschlossen.

Laut Deutschem Mieterbund enthält inzwischen fast jeder dritte neue Mietvertrag eine Indexklausel, in Berlin deutlich mehr. Für Vermieter ist sie bequem, weil die Erhöhung nur noch eine Rechenaufgabe ist. Für Mieter ist sie transparent, weil jeder die Werte selbst nachprüfen kann.

Wie wird die Indexmiete berechnet?

Entscheidend ist die prozentuale Veränderung des Index zwischen dem Monat der letzten Anpassung (oder dem Mietbeginn) und dem aktuellen Monat.

Formel zur Berechnung der Indexmiete

Veränderung in % = (neuer Indexwert ÷ alter Indexwert minus 1) × 100

Rechne mit dem ungerundeten Prozentwert weiter. Wer erst auf eine Nachkommastelle rundet, liegt schnell ein paar Cent daneben.

So gehst du vor:

1. Den alten Indexwert heraussuchen: den Wert, der bei Mietbeginn oder in der letzten Erhöhung verwendet wurde.
2. Den neuen Indexwert heraussuchen: den neuesten Monatswert, den das Statistische Bundesamt veröffentlicht hat.
3. Beide Werte in dieselbe Formel geben und die Veränderung in Prozent ausrechnen.
4. Die bisherige Nettokaltmiete um genau diesen Prozentsatz erhöhen (oder senken).

Beispiel: Indexmiete mit amtlichen Werten berechnet

Warum in Prozent und nicht in Punkten?

Der häufigste Rechenfehler: Die Differenz der Indexpunkte wird einfach als Prozentzahl genommen. Steigt der Index von 120 auf 130 Punkte, sind das 10 Punkte, aber nur 8,33 %. Wer 10 % verlangt, fordert zu viel. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die prozentuale Veränderung maßgeblich ist (BGH, Urteil vom 26.05.2021, VIII ZR 42/20).

Welcher Indexmonat zählt?

Als neuer Wert zählt der zuletzt veröffentlichte Monatswert zum Zeitpunkt, an dem die Erklärung beim Mieter ankommt. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den endgültigen Wert eines Monats etwa Mitte des Folgemonats. Wer Ende September erhöht, rechnet also in der Regel mit dem Augustwert. Als alter Wert zählt der Monat, auf dem die letzte Anpassung beruhte, bei der ersten Erhöhung der Monat, den der Mietvertrag nennt (meist der Monat des Vertragsschlusses oder Mietbeginns).

Alter Vertrag mit Basisjahr 2015 oder 2010: Was jetzt?

Das Statistische Bundesamt stellt den Index etwa alle fünf Jahre auf ein neues Basisjahr um, zuletzt im Februar 2023 auf 2020 = 100. Nach dem BGH werden dann beide Werte aus der aktuellen Basis genommen, auch wenn im Vertrag noch 2015 oder 2010 steht. Da nur die prozentuale Veränderung zählt, ändert sich am Ergebnis praktisch nichts. Unser Rechner nimmt deshalb automatisch beide Werte aus der Basis 2020.

Vorsicht bei älteren Klauseln, die eine Anpassung erst ab einer Punkteschwelle erlauben (zum Beispiel „wenn sich der Index um 5 Punkte ändert“). Solche Schwellen beziehen sich auf die alte Basis und müssen umgerechnet werden. Lass eine solche Klausel im Zweifel prüfen.

Wann und wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?

Höchstens einmal pro Jahr: Die Miete muss seit der letzten Änderung mindestens zwölf Monate unverändert geblieben sein (§ 557b Abs. 2 BGB). Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Die neue Miete gilt dann ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 BGB).

Ein Tag kann also einen ganzen Monat kosten. Plane den Versand so, dass die Erklärung noch im laufenden Monat ankommt, und sorge dafür, dass du den Zugang nachweisen kannst.

Muss der Mieter zustimmen?

Nein. Anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete reicht bei der Indexmiete die einseitige Erklärung des Vermieters. Ein Sonderkündigungsrecht wie nach § 561 BGB hat der Mieter dabei nicht, denn das gilt nur für Erhöhungen nach §§ 558 und 559 BGB.

Kann die Indexmiete rückwirkend oder nach mehreren Jahren erhöht werden?

Nein, eine Erhöhung wirkt nur für die Zukunft. Du kannst sie aber nachholen: Hast du ein oder mehrere Jahre nicht erhöht, rechnest du einfach vom Index der letzten Anpassung bis zum aktuellen Wert. Die gesamte Steigerung seit damals steht dir zu, nur nicht für die Vergangenheit.

Mieterhöhung bei Indexmiete: Muster und Pflichtangaben

Die Erklärung braucht Textform. Eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Inhaltlich muss der Mieter die Erhöhung nachrechnen können. Hinein gehören:

• der alte und der neue Indexstand jeweils mit Monat,
• die bisherige Miete und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro,
• der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gilt.

Die Prozentzahl selbst muss nach dem BGH nicht zwingend drinstehen (Urteil vom 22.11.2017, VIII ZR 291/16), sie schadet aber nicht und erspart Rückfragen. Im Rechner oben findest du unter Musterschreiben einen fertigen Text mit deinen Werten zum Kopieren.

Indexmiete und Mietpreisbremse: Gibt es eine maximale Erhöhung?

Eine feste Obergrenze in Prozent gibt es bei der Indexmiete nicht. Die Miete darf genau so stark steigen wie der Verbraucherpreisindex, nicht mehr. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze greifen bei den laufenden Anpassungen nicht:

Gibt es bei der Indexmiete Unterschiede zwischen den Bundesländern?

Für die Indexmiete selbst nicht: § 557b BGB ist Bundesrecht und gilt in Hamburg genauso wie in Sachsen. Die Länder wirken nur indirekt mit, an zwei Stellen:

• Mietpreisbremse: Die Länder bestimmen per Verordnung, wo sie gilt. Sie begrenzt bei Indexmiete aber nur die Ausgangsmiete. Die bundesrechtliche Grundlage läuft bis Ende 2029.
• Geplanter Indexdeckel: Kommt die Reform, gilt der Deckel nur in Gebieten, die das jeweilige Land per Verordnung festlegt, jeweils für höchstens fünf Jahre.

Indexmiete in Hamburg, Berlin und München

Die Berechnung ist in Hamburg, Berlin und München identisch. Unterschiede entstehen erst bei der Frage, wie hoch die Miete zu Beginn sein durfte und ob die Stadt künftig ein Deckel-Gebiet wird.

Indexmiete-Deckel: Was ändert die geplante Gesetzesänderung?

Die Bundesregierung will Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen (Gesetzentwurf, BT-Drucksache 21/6807). Der Kern des geplanten § 557b Abs. 4 BGB:

• Steigt der Index innerhalb eines Jahres um mehr als 3 %, zählt der Teil darüber nur zur Hälfte. Aus 5 % Inflation werden 4 % Mieterhöhung.
• Gerechnet wird für jedes Jahr einzeln, ab Mietbeginn bzw. ab der letzten Erhöhung. Wer länger nicht erhöht hat, wird nicht schlechter gestellt.
• Angebrochene Jahre zählen anteilig je vollem Monat (nach sechs Monaten liegt die Schwelle bei 1,5 %).
• Die Regel wirkt auch bei Deflation: Fällt der Index um mehr als 3 %, zählt auch der Rückgang darüber nur zur Hälfte.
• Sie gilt nur in Gebieten, die das Land per Rechtsverordnung bestimmt.

Stand September 2026: Das Kabinett hat den Entwurf am 29.04.2026 beschlossen, der Bundestag hat ihn am 09.07.2026 in erster Lesung beraten und an den Rechtsausschuss überwiesen. Beschlossen ist die Reform noch nicht. Den Deckel kannst du im Rechner trotzdem schon simulieren, der Schalter zeigt dir Jahr für Jahr, was zählen würde. Wie die einzelnen Jahre miteinander verrechnet werden, lässt der Entwurf offen; der Rechner verkettet sie (Jahr für Jahr auf die jeweils neue Miete).

Indexmiete 2026: Aktuelle Entwicklung und Prognose

Von August 2025 (122,3) bis August 2026 (125,8) ist der Verbraucherpreisindex um 2,86 % gestiegen. Wer seine Indexmiete zuletzt vor einem Jahr angepasst hat, darf sie also um knapp 2,9 % erhöhen. Im Frühjahr 2026 zogen die Preise spürbar an: Von Februar (123,1) bis April (125,2) stieg der Index so stark wie seit Anfang 2023 nicht mehr.

Eine verlässliche Prognose für einzelne Monatswerte gibt es nicht. Einen Anhaltspunkt liefert die Deutsche Bundesbank: In ihrer Deutschland-Prognose vom Juni 2026 (abgeschlossen am 27.05.2026) erwartet sie eine Inflation von 2,9 % für 2026, 2,7 % für 2027 und 1,9 % für 2028. Gemeint ist der harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI), nicht der für die Indexmiete maßgebliche VPI. Beide entwickeln sich ähnlich, sind aber nicht identisch. Rechne deshalb immer mit den tatsächlich veröffentlichten Werten.

Indexmiete Tabelle: Verbraucherpreisindex 2022 bis 2026

Die amtlichen Monatswerte des Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis 2020 = 100. Neuester Wert: August 2026 mit 125,8. Der Rechner oben kennt alle Monate seit Januar 1991.

Indexmiete oder Staffelmiete: Was ist besser?

Beide Modelle ersetzen die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Kombinieren kannst du sie im selben Wohnraummietvertrag nicht, du musst dich entscheiden.

Langfristig haben sich Indexmieten für beide Seiten meist fair entwickelt: Von 2002 bis 2022 stieg der Index um gut 41 %, im Schnitt also rund 1,7 % pro Jahr. In ruhigen Jahren wie 2016 (0,5 %) hinkt eine Indexmiete dem Markt eher hinterher, in Jahren wie 2022 (6,9 %) zieht sie kräftig an. Eine Staffelmiete ist planbarer, dafür trägst du als Vermieter das Risiko, dass die Inflation die Staffeln überholt.

Indexmiete: gut oder schlecht? Vor- und Nachteile

Für Kapitalanleger ist die Indexmiete vor allem ein Inflationsschutz: Die Miete behält ihre Kaufkraft, ohne dass du Vergleichswohnungen suchen oder einen Mietspiegel auswerten musst. Das macht die Einnahmen einer vermieteten Wohnung besser planbar.

• Vorteile: wenig Aufwand, rechtssicher nachvollziehbar, kein Streit über Vergleichsmieten, Kaufkraftsicherung bei steigenden Preisen.
• Nachteile: Steigen die Marktmieten schneller als die Inflation, bleibst du darunter. Modernisierungen kannst du nur eingeschränkt umlegen. Bei Deflation kann der Mieter eine Senkung verlangen.

Für Mieter ist die Indexmiete vor allem in Jahren mit hoher Inflation ein Nachteil: Die Miete steigt dann genau dann stark, wenn ohnehin alles teurer wird, und Mietpreisbremse und Kappungsgrenze schützen nicht. Dafür ist jede Erhöhung transparent nachrechenbar, und in ruhigen Jahren fällt sie oft geringer aus als eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete.

Wie sich eine Indexmiete auf deine Rendite auswirkt, siehst du am besten im Zusammenspiel mit Kaufpreis und Kosten. Dafür hilft dir unser Ratgeber zur Mietrendite. Welche Standorte als Kapitalanlage gefragt sind, zeigt die Wohnwetterkarte.

Die häufigsten Fehler bei der Indexmieterhöhung

1. Punkte statt Prozent: Die Punktedifferenz ist keine Prozentzahl.
2. Falscher Monat: Als neuer Wert zählt der bei Zugang zuletzt veröffentlichte Monat, nicht ein beliebiger.
3. Zu früh: Weniger als zwölf Monate seit der letzten Änderung machen die Erhöhung angreifbar.
4. Warm- statt Kaltmiete: Angepasst wird nur die Nettokaltmiete, nicht die Betriebskosten.
5. Basisjahre gemischt: Alter Wert aus Basis 2015, neuer aus Basis 2020 ergibt Unsinn.
6. Rückwirkend verlangt: Die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
7. Zugang nicht belegbar: Ohne Nachweis lässt sich der Termin im Streitfall nicht halten.

Quellen und Stand

• § 557b BGB, Indexmiete
• BGH, Urteil vom 26.05.2021, VIII ZR 42/20
• Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts, BT-Drucksache 21/6807
• Deutsche Bundesbank, Deutschland-Prognose im Monatsbericht Juni 2026
• Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex und GENESIS-Online, Tabelle 61111-0002, Datenlizenz by-2-0

Stand: 23.09.2026. Dieser Beitrag und der Rechner ersetzen keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind dein Mietvertrag und die aktuelle Rechtslage.