Steuern sparen mit Immobilien 2026: So funktioniert es

Mieteinnahmen und Wertsteigerung, das sehen viele als Hauptziel beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Was häufig unterschätzt wird, sind die steuerlichen Hebel. Steuern sparen mit Immobilien funktioniert legal und ist gesetzlich so gewollt: Der Staat fördert den privaten Wohnungsbau indirekt über das Steuerrecht.

Auf dieser Seite bekommst du den Überblick: wie der Mechanismus funktioniert, was er in Euro bringen kann und wo du tiefer einsteigst. Eine Steuerberatung ist dieser Beitrag nicht. Wir beschreiben die allgemeine Rechtslage, deine persönliche Situation solltest du mit einem Steuerberater prüfen.

Wie spart man mit einer vermieteten Immobilie Steuern?

Du sparst Steuern, sobald die Werbungskosten der Wohnung höher sind als die Mieteinnahmen. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen. Das Minus aus „Vermietung und Verpachtung“ verrechnet das Finanzamt im selben Jahr mit deinem Gehalt, dein zu versteuerndes Einkommen sinkt.

Anders als beim Eigenheim gelten viele deiner Ausgaben also nicht als reine Kosten, sondern mindern die Steuer. Die Mieteinnahmen und eine mögliche Wertsteigerung laufen parallel trotzdem weiter.

Wichtig: Nur der Zinsanteil ist absetzbar, nicht die Tilgung. Und ein steuerlicher Verlust ist kein Geldverlust. Die AfA ist ein rein rechnerischer Posten, auf deinem Konto fehlt dafür kein Euro.

Wie viel Steuern spart eine Immobilie?

Das hängt von zwei Größen ab: wie hoch der steuerliche Verlust der Wohnung ist und welcher Steuersatz auf die letzten Euro deines Einkommens fällt. Mit dem Rechner kannst du deine eigenen Zahlen durchspielen.

Ein Beispiel für die Frage, wie viel eine Immobilie an Steuern sparen kann. Angenommen, du bist ledig, hast ein zu versteuerndes Einkommen von 75.000 € und kaufst eine neu gebaute Wohnung für 300.000 €, die die Voraussetzungen der degressiven AfA erfüllt. Der Kaufpreis wird voll finanziert, Kaufnebenkosten lassen wir der Einfachheit halber weg.

Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt damit von 75.000 € auf 62.580 €. Nach dem Tarif in § 32a EStG für 2026 zahlst du ohne Wohnung 20.364 € Einkommensteuer, mit Wohnung 15.240 €. Die Ersparnis liegt bei 5.124 € im Jahr, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Warum nicht die vollen 42 % von 12.420 € (das wären 5.216 €)? Der Spitzensteuersatz gilt erst ab 69.879 €. Nur die ersten 5.121 € des Verlusts sparen dir 42 %, für den Rest rutschst du in die Progressionszone, in der der Satz nach unten hin langsam sinkt. Bei 62.580 € liegt er noch bei rund 39,5 %. Im Schnitt sparst du so gut 41 %.

Zwei Dinge gehören zur Ehrlichkeit dazu. Im Kaufjahr gibt es die AfA nur anteilig für die Monate ab Übergabe. Und die degressive AfA sinkt jedes Jahr, weil sie vom Restwert gerechnet wird: Im zweiten Jahr sind es 5 % von 228.000 €, also 11.400 €.

Welche Kosten kann ich bei Vermietung absetzen?

Absetzbar ist fast alles, was du ausgibst, um Mieteinnahmen zu erzielen. Neben Zinsen und AfA sind das zum Beispiel Hausverwaltung, der nicht umlegbare Teil des Hausgelds, Versicherungen, Fahrtkosten zur Wohnung, Steuerberatung, Inserate, Kosten beim Mieterwechsel und Reparaturen.

Ein Detail, das oft falsch läuft: Die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ist noch nicht absetzbar, sondern erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Reparatur ausgibt. Die komplette Liste mit allen Grenzfällen findest du in unserem Beitrag zu den Werbungskosten bei Vermietung.

Wie funktioniert die Abschreibung (AfA)?

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist der bekannteste Steuervorteil einer vermieteten Immobilie. Du verteilst die Anschaffungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer und setzt jedes Jahr einen festen Teil ab. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nie abgeschrieben.

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler setzt du nicht direkt ab. Sie erhöhen die Anschaffungskosten und damit anteilig für das Gebäude deine jährliche AfA. Wie die Sätze im Detail greifen und wie du rechnest, zeigen wir im Ratgeber zur Abschreibung einer Immobilie.

Lohnt sich ein Neubau wegen der degressiven AfA?

Steuerlich ist ein Neubau in den ersten Jahren der stärkste Fall, weil 5 % vom Restwert anfangs deutlich mehr sind als 2 oder 3 % linear. Du kannst später auf die lineare AfA wechseln, sobald sie höher ist. Beim Kauf gilt die degressive AfA nur, wenn du die Wohnung bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erwirbst.

Zusätzlich gibt es für besonders effiziente Mietwohnungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG: vier Jahre lang bis zu 5 % extra, bemessen auf höchstens 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche. Voraussetzung sind unter anderem ein Bauantrag zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029, ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten von höchstens 5.200 € pro Quadratmeter und zehn Jahre Vermietung.

Ob sich das lohnt, entscheidet aber nicht die AfA, sondern Kaufpreis, Lage und Miete. Unser Fokus liegt derzeit auf sanierten Bestandswohnungen. Wir halten aber laufend Ausschau nach anderen Konzepten und rechnen dir Alternativen gerne durch.

Wie bekomme ich die Steuerersparnis schon jeden Monat?

Du musst nicht bis zum Steuerbescheid warten. Über einen Freibetrag in den Lohnsteuerabzugsmerkmalen (früher „Lohnsteuerkarte“) nach § 39a EStG behält dein Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ein. Die Ersparnis landet dann direkt auf deinem Gehaltszettel statt einmal im Jahr als Erstattung.

So gehst du vor:

1. Du stellst beim Finanzamt einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung, am einfachsten über ELSTER.
2. Du legst eine Prognose der Einnahmen und Werbungskosten der Wohnung für das Jahr bei, also Miete, Zinsen laut Tilgungsplan, AfA und laufende Kosten.
3. Das Finanzamt trägt den erwarteten Verlust als Freibetrag ein. Dein Arbeitgeber sieht nur den Freibetrag, nicht die Wohnung.

Den Antrag für das Folgejahr kannst du ab dem 1. November stellen, für das laufende Jahr noch bis zum 30. November (§ 39a Abs. 2 EStG).

Der Haken, den viele nicht kennen: Verluste aus einer Wohnung werden als Freibetrag erst für das Kalenderjahr nach der Anschaffung berücksichtigt, bei einem Neubau nach der Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 EStG). Kaufst du also 2026, gibt es den Freibetrag ab 2027. Die Ersparnis aus 2026 bekommst du über die Steuererklärung. Eine Ausnahme gilt für Wohnungen mit Sonderabschreibung nach § 7b.

Mit eingetragenem Freibetrag bist du verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben. Schätze die Werte deshalb realistisch. War der Freibetrag zu hoch, zahlst du die Differenz nach.

Was gilt, wenn ich eine ältere Wohnung saniere?

Bei älteren Wohnungen zählt vor allem die 15-%-Grenze. Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) für Instandsetzung und Modernisierung aus, sind das anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die setzt du nicht sofort ab, sondern nur über die AfA, also über Jahrzehnte.

Ein Beispiel: Bei 200.000 € Gebäudeanteil liegt die Grenze bei 30.000 € netto. Planst du größere Arbeiten, lohnt sich der Blick auf den Zeitplan. Wie du die Grenze berechnest und was nicht mitzählt, erklären wir bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Größeren Erhaltungsaufwand außerhalb dieser Frist kannst du nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Kann ich eine ältere Wohnung schneller abschreiben?

Ja, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer nachweislich kürzer ist als die gesetzlich unterstellte (50 Jahre bei Baujahr 1925 bis 2022, 40 Jahre vor 1925, 33 Jahre ab 2023). Dann darfst du nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG über die tatsächliche, kürzere Restnutzungsdauer abschreiben.

Ein Beispiel: 450.000 € Gebäudeanteil, Baujahr 1970. Normal sind 2 %, also 9.000 € AfA im Jahr. Weist ein Gutachten 30 Jahre Restnutzungsdauer nach, sind es 15.000 €. Das sind 6.000 € mehr Werbungskosten pro Jahr, bei 42 % Grenzsteuersatz rund 2.520 € weniger Steuer.

Das BMF hat seine strengen Vorgaben von 2023 mit einem Schreiben vom 1. Dezember 2025 ersatzlos aufgehoben. Seitdem gilt, was der BFH entschieden hat: Jede sachverständige Methode, die im Einzelfall geeignet ist, kann als Nachweis genügen. Anerkennen muss das Finanzamt das Gutachten trotzdem nicht automatisch. Und der Bundesrat hat am 25. September 2026 vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer künftig nur noch anzuerkennen, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung darauf angelegt war. Das zielt vor allem auf gekaufte Altbauten. Beschlossen ist das noch nicht. Wann sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer rechnet und worauf du achten solltest, steht in unserem eigenen Beitrag dazu.

Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Nach zehn Jahren. Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn aus einer vermieteten Wohnung steuerfrei (§ 23 EStG). Gerade bei starker Wertsteigerung ist das ein erheblicher Vorteil.

Verkaufst du früher, versteuerst du den Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz. Die bis dahin genutzte AfA erhöht dabei den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Früher steuerfrei ist ein Verkauf nur bei Eigennutzung: wenn du die Wohnung ausschließlich selbst bewohnt hast oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Die Details zur Spekulationsfrist bei Immobilien haben wir separat aufgeschrieben.

Muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Ja, aber nur den Überschuss. Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer, und zwar nach Abzug der Werbungskosten. In den ersten Jahren nach dem Kauf ergibt sich deshalb häufig ein Minus statt eines Gewinns.

Das ändert sich mit der Zeit: Die Zinsen sinken mit jeder Tilgung, die Miete steigt, und irgendwann zahlst du auf die Wohnung Steuern. Das ist kein Fehler im Konzept, sondern das Ziel einer abbezahlten Immobilie. Wie das in der Anlage V aussieht, zeigen wir im Beitrag Mieteinnahmen versteuern.

Tipp: Vermietest du an Angehörige, verlange mindestens 66 % der ortsüblichen Miete. Liegt sie zwischen 50 und 66 %, entscheidet eine Überschussprognose, unter 50 % kürzt das Finanzamt deine Werbungskosten anteilig.

Für wen lohnen sich Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage?

Am meisten bringen sie Angestellten mit hohem Einkommen, weil der Grenzsteuersatz mit dem Einkommen steigt. Der Grenzsteuersatz ist der Satz, mit dem der letzte verdiente Euro besteuert wird. Genau dieser Satz bestimmt, wie viel dir jeder Euro Verlust aus der Wohnung bringt.

Bei 75.000 € sind es etwas weniger als 4.200 €, weil der Verlust das Einkommen unter die Schwelle von 69.879 € drückt. Bei Ehepaaren mit Zusammenveranlagung verdoppeln sich die Einkommensgrenzen durch das Splitting. Wie Gutverdiener die Hebel kombinieren, liest du bei Steuern sparen als Gutverdiener. Viele unserer Kunden sind Ingenieure, für sie haben wir eine eigene Finanzberatung für Ingenieure.

Welche Fehler sollte man vermeiden?

Die meisten Fehler passieren nicht in der Steuererklärung, sondern schon beim Kauf.

• Nur wegen der Steuer kaufen. Eine schlechte Wohnung wird durch Steuervorteile nicht gut. Rechne zuerst, ob Miete, Lage und Kaufpreis auch ohne Steuereffekt tragen.
• Steuervorteil mit Rendite verwechseln. Die Ersparnis ist ein Teil des Ergebnisses. Die Rendite entsteht aus Miete und Wertentwicklung. Wie du sie ehrlich rechnest, zeigt unsere Anleitung zur Mietrendite.
• Falsche Aufteilung von Boden und Gebäude. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Eine plausible Aufteilung im Kaufvertrag hilft, das Finanzamt kann sie aber prüfen und korrigieren.
• Einkünfteerzielungsabsicht aufs Spiel setzen. Bei dauerhafter Vermietung geht das Finanzamt grundsätzlich davon aus, dass du langfristig einen Überschuss erzielen willst. Bei verbilligter Vermietung, Ferienwohnungen oder einem geplanten schnellen Verkauf kann es die Verluste aber als „Liebhaberei“ streichen.
• Die 15-%-Grenze übersehen. Zu viel Sanierung kurz nach dem Kauf macht aus sofort absetzbaren Kosten eine langsame AfA.
• Freibetrag zu optimistisch schätzen. Das führt zu Nachzahlungen.
• Vor Ablauf von zehn Jahren verkaufen, ohne zu rechnen. Die genutzte AfA erhöht dann den steuerpflichtigen Gewinn.

Du willst wissen, wie das mit deinen Zahlen aussieht? Wir rechnen dir eine passende Kapitalanlage-Immobilie durch, inklusive Steuereffekt, und zeigen dir, ob sie zu deinem Einkommen passt. Die steuerliche Umsetzung klärst du am besten mit deinem Steuerberater.

Quellen und Stand

• § 32a EStG: Einkommensteuertarif
• § 7 EStG: Absetzung für Abnutzung
• § 7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
• § 46 EStG: Pflichtveranlagung, auch nach Freibetrag
• BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24: Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung abziehbar
• Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss) vom 25.09.2026, Ziffer 6
• § 7i EStG: Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen
• § 6 EStG: Bewertung, anschaffungsnahe Herstellungskosten
• § 9 EStG: Werbungskosten
• § 10d EStG: Verlustabzug
• § 21 EStG: Vermietung und Verpachtung
• § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte
• § 37 EStG: Einkommensteuer-Vorauszahlung
• § 39a EStG: Freibetrag und Hinzurechnungsbetrag
• § 82b EStDV: Verteilung von größerem Erhaltungsaufwand
• BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19: Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer
• BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23: Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 (Nutzungsdauer von Gebäuden)

Stand: September 2026