Restnutzungsdauer-Gutachten 2026: Kosten, Nutzen und neuer Stand

Wer eine ältere Wohnung vermietet, schreibt das Gebäude normalerweise mit 2 % pro Jahr ab, also über 50 Jahre. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann zeigen, dass das Haus realistisch nur noch 25 oder 30 Jahre nutzbar ist, und dann verteilt sich die Abschreibung auf weniger Jahre. Wie das in die Gesamtrechnung einer vermieteten Wohnung passt, erklären wir in unserem Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist eine sachverständige Einschätzung, wie viele Jahre ein Gebäude ab dem Kauf noch seinem Zweck entsprechend genutzt werden kann. Liegt dieser Zeitraum unter der gesetzlichen Typisierung, darfst du die AfA (Absetzung für Abnutzung, also die steuerliche Abschreibung) nach der kürzeren Dauer berechnen.

Die gesetzlichen Sätze stehen in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG. Dahinter steckt jeweils eine unterstellte Nutzungsdauer, die mit dem echten Zustand deines Hauses nichts zu tun haben muss. Die Voraussetzungen für den Ausweg stehen in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darfst du stattdessen die dazu passende AfA ansetzen.

Wichtig für das Verständnis: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Wie du den Gebäudeanteil ermittelst und welche Sätze für welches Baujahr gelten, steht in unserem Beitrag zur Abschreibung einer Immobilie.

Die Restnutzungsdauer wird auf den Zeitpunkt geschätzt, an dem du das Gebäude erworben hast. Der Gutachter schaut sich dafür an, in welchem Zustand das Haus damals war, was modernisiert wurde und was nicht. Eine neue Heizung und neue Fenster verlängern die Restnutzungsdauer eher, ein Sanierungsstau verkürzt sie.

Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Es rechnet sich vor allem bei älteren Gebäuden mit wenig Modernisierung, hohem Gebäudeanteil und einem Grenzsteuersatz im oberen Bereich. Bei einem Neubau mit 3 % AfA bringt es dagegen meist wenig.

Ein Beispiel: Du hast eine Wohnung in einem Haus von 1972 gekauft. Der Gebäudeanteil deiner Anschaffungskosten liegt bei 200.000 €, dein Grenzsteuersatz bei 42 %.

Rechnung: 200.000 € x 2 % = 4.000 €. 200.000 € / 25 Jahre = 8.000 €. Die zusätzlichen 4.000 € AfA senken dein zu versteuerndes Einkommen, bei 42 % sind das 4.000 € x 0,42 = 1.680 € weniger Einkommensteuer pro Jahr.

Dem stehen die Kosten des Gutachtens gegenüber. Die Rechnung ist einfach: Kosten des Gutachtens geteilt durch die Mehrersparnis pro Jahr ergibt, nach wie vielen Jahren es sich bezahlt gemacht hat. Rechnen wir mit angenommenen 1.200 € Gutachterkosten (eine reine Rechengröße, kein Marktpreis): 1.200 € / 1.680 € sind rund 0,7 Jahre. Weil du die Kosten zusätzlich als Werbungskosten absetzen kannst, kostet dich das Gutachten bei 42 % nach Steuern sogar nur 1.200 € x 0,58 = 696 €.

Weniger attraktiv wird es in diesen Fällen:

• Der Gebäudeanteil ist klein, etwa bei einer günstigen Wohnung in teurer Lage mit hohem Bodenwert.
• Dein Grenzsteuersatz ist niedrig. Bei 25 % bleibt von 4.000 € zusätzlicher AfA nur 1.000 € Ersparnis.
• Das Gebäude ist gut modernisiert. Dann kommt der Gutachter oft nicht deutlich unter 50 Jahre.
• Du planst, die Wohnung innerhalb von zehn Jahren zu verkaufen (dazu unten mehr).

Planst du nach dem Kauf eine größere Sanierung, prüf vorher die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten. Große Modernisierungen können die Restnutzungsdauer wieder verlängern, und in den ersten drei Jahren landen sie unter Umständen selbst in der AfA-Basis statt sofort in den Werbungskosten.

Was hat sich seit Dezember 2025 geändert?

Das Bundesfinanzministerium hat mit Schreiben vom 01.12.2025 sein eigenes Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben. Damit fallen die strengen Vorgaben der Finanzverwaltung weg, und es gelten wieder das Gesetz und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH).

Viele Seiten im Netz nennen noch die alten Regeln, etwa dass nur öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige ein Gutachten erstellen dürfen. Das war die Sicht der Verwaltung von 2023 bis Ende 2025, und der BFH hatte ihr schon 2024 teilweise widersprochen.

Die beiden BFH-Urteile, auf die es ankommt: Am 28.07.2021 (IX R 25/19) hat der BFH entschieden, dass du jede Darlegungsmethode nutzen darfst, die im Einzelfall geeignet erscheint. Am 23.01.2024 (IX R 14/23) hat er das bestätigt und ausdrücklich gesagt, dass die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine anerkannte Schätzungsmethode ist. Eine Schätzung muss dabei keine Gewissheit liefern, sondern die größtmögliche Wahrscheinlichkeit.

Kommt eine Gesetzesänderung?

Möglicherweise. Der Bundesrat hat am 25.09.2026 in seiner Stellungnahme zum Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 vorgeschlagen, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zu verschärfen. Eine kürzere Nutzungsdauer soll danach nur noch zählen, wenn das Gebäude sie schon bei seiner Fertigstellung hatte, etwa bei Leichtbauhallen. Für den Kauf älterer Wohnungen wäre der Weg über ein Restnutzungsdauer-Gutachten dann praktisch zu.

Das ist bisher nur ein Vorschlag der Länderkammer, kein geltendes Recht. Ob die Bundesregierung und der Bundestag ihn übernehmen und ab wann er gelten würde, ist offen (Stand: September 2026). Wenn du gerade ein Gutachten planst, sprich den Zeitpunkt mit deinem Steuerberater ab und behalte das Gesetzgebungsverfahren im Blick.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Einen verlässlichen Durchschnittspreis gibt es nicht. Die Kosten hängen vom Objekt und vom Anbieter ab, und die Angebote am Markt unterscheiden sich deutlich.

Den Preis beeinflussen vor allem:

• Art und Größe des Objekts: Eine einzelne Eigentumswohnung ist weniger Arbeit als ein Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheit.
• Besichtigung vor Ort: Ein Gutachter, der das Haus selbst ansieht und den Zustand dokumentiert, braucht mehr Zeit als eine reine Auswertung von Unterlagen.
• Unterlagenlage: Fehlen Baupläne, Modernisierungsnachweise oder Protokolle der Eigentümerversammlung, muss der Gutachter mehr selbst recherchieren.
• Qualifikation und Haftung des Gutachters.

Für dich als Vermieter gilt: Die Kosten des Gutachtens kannst du bei deinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen, wenn du es für eine vermietete Wohnung in Auftrag gibst. Vergleiche ruhig zwei oder drei Angebote und frag jeweils, ob eine Besichtigung dabei ist.

Wer darf das Gutachten erstellen?

Gesetzlich ist kein bestimmter Titel vorgeschrieben. Der BFH verlangt aber eine sachverständige Begutachtung, die sich mit den individuellen Gegebenheiten deines Objekts befasst, also mit durchgeführten oder unterlassenen Instandsetzungen und Modernisierungen.

In der Praxis empfehlen wir trotzdem einen erfahrenen Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien. Ein Grund: Der Bundesrat begründet seinen Änderungsvorschlag ausdrücklich damit, dass inzwischen auch Gutachten von Nicht-Sachverständigen und einfache Internetgutachten als Nachweis genügten. Solche Gutachten schaut sich das Finanzamt besonders genau an.

Darauf würden wir bei der Auswahl achten:

• Der Gutachter besichtigt das Objekt oder begründet nachvollziehbar, warum das nicht nötig ist.
• Das Gutachten nennt die Methode und erklärt, wie das Ergebnis zustande kommt.
• Modernisierungen, Schäden und der Zustand zum Kaufzeitpunkt sind konkret beschrieben, mit Fotos und Belegen.
• Es werden nicht einfach Tabellenwerte übernommen.

Kann ich das Gutachten auch rückwirkend einsetzen?

Teilweise. Nach Bestandskraft ist ein Steuerbescheid grundsätzlich nicht mehr änderbar, daher geht es nur für Jahre, deren Bescheid noch offen ist.

Offen ist ein Bescheid zum Beispiel, solange die Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe läuft (§ 355 AO) oder solange er unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht (§ 164 AO). Für das laufende Jahr und für Jahre, für die du noch keine Erklärung abgegeben hast, kannst du die kürzere Nutzungsdauer ohnehin in der Steuererklärung ansetzen.

Das Gutachten kann auch Jahre nach dem Kauf erstellt werden, es schätzt die Restnutzungsdauer dann rückblickend auf den Erwerbszeitpunkt. Wie die restlichen Anschaffungskosten dann auf die verbleibenden Jahre verteilt werden und welche Jahre bei dir noch änderbar sind, klärst du am besten mit deinem Steuerberater.

Welche Nachteile und Risiken gibt es?

Das Finanzamt kann das Gutachten ablehnen, und die höhere AfA ist kein zusätzliches Geld, sondern nur früher angesetzt. Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren holt dich ein Teil davon wieder ein.

Das Finanzamt prüft. Du trägst die Nachweislast für die kürzere Nutzungsdauer. Das Finanzamt würdigt das Gutachten frei, und wenn es Zweifel hat, bleibt es zunächst bei 2 %. Dann bleibt dir der Einspruch und im Zweifel der Weg zum Finanzgericht.

Die AfA-Summe bleibt gleich. Insgesamt kannst du nie mehr als den Gebäudeanteil abschreiben, in unserem Beispiel 200.000 €. Mit Gutachten sind die 200.000 € nach 25 Jahren verbraucht, ohne Gutachten nach 50. Danach fällt die AfA ganz weg. Der Vorteil liegt im Zeitpunkt: Du sparst früher Steuern und hast das Geld früher zur Verfügung.

Verkauf innerhalb von zehn Jahren. Verkaufst du eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Die abgezogene AfA mindert dabei deine Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Mehr AfA heißt also mehr steuerpflichtiger Gewinn. Ein Beispiel: Nach acht Jahren hast du mit Gutachten 8 x 4.000 € = 32.000 € mehr abgeschrieben als ohne. Um genau diese 32.000 € ist dein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn höher. Wie die Zehnjahresfrist genau läuft, steht in unserem Beitrag zur Spekulationsfrist bei Immobilien.

Mögliche Gesetzesänderung. Wie oben beschrieben, will der Bundesrat die Regel einschränken. Wie mit bereits laufenden Fällen umgegangen würde, steht im Vorschlag nicht.

Welche Fehler sollte ich vermeiden?

• Nur Tabellenwerte einreichen. Ein Gutachten, das bloß die Modellnutzungsdauer der ImmoWertV übernimmt, reicht laut BFH nicht. Es muss auf dein Objekt eingehen.
• Ein Gutachten für einen Neubau bestellen. Bei 3 % AfA und einem neuen Gebäude kommt selten eine Nutzungsdauer unter 33 Jahren heraus.
• Modernisierungen verschweigen. Wenn im Verwalterprotokoll die neue Heizung steht, im Gutachten aber nicht, ist das Gutachten angreifbar.
• Den Verkauf vergessen. Wer nach fünf Jahren verkaufen will, sollte den höheren Veräußerungsgewinn vorher einrechnen.
• Auf alte Regeln vertrauen. Aussagen wie „nur zertifizierte Gutachter" beschreiben die Verwaltungssicht bis November 2025, nicht die heutige Rechtslage.
• Bestandskraft verpassen. Wer das Gutachten erst Jahre später einreicht, kann für bereits bestandskräftige Jahre in der Regel nichts mehr ändern.

Ob ein Gutachten für deine Wohnung Sinn ergibt, hängt an Baujahr, Gebäudeanteil, Steuersatz und Haltedauer. Wie es mit den anderen Stellschrauben zusammenspielt, etwa mit Werbungskosten oder einem Lohnsteuer-Freibetrag, zeigen wir im Überblick Steuern sparen mit Immobilien.

Quellen und Stand

• § 7 EStG (Absetzung für Abnutzung)
• § 9 EStG (Werbungskosten)
• § 23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte)
• § 355 AO (Einspruchsfrist)
• § 164 AO (Vorbehalt der Nachprüfung)
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025 zur Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023
• BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23
• BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19
• § 11c EStDV: Nutzungsdauer von Gebäuden
• § 6 EStG: anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Bundesrat, Drucksache 447/26 (Beschluss) vom 25.09.2026, Stellungnahme zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026, Ziffer 6

Stand: September 2026