Kurz gesagt
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben, die dir entstehen, um Mieteinnahmen zu erzielen, zu sichern und zu erhalten. Dazu gehören vor allem die Abschreibung des Gebäudes, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten und Reparaturen. Du ziehst sie in der Anlage V von den Mieteinnahmen ab. Die Tilgung des Kredits und der Kaufpreis für Grund und Boden zählen nicht dazu.
Mit einer vermieteten Wohnung zahlst du nicht auf die volle Miete Steuern, sondern nur auf das, was nach Abzug deiner Kosten übrig bleibt. Diese Kosten heißen Werbungskosten, und bei der Vermietung fallen deutlich mehr davon an, als viele denken. Sie sind der Grund, warum eine finanzierte Wohnung in den ersten Jahren oft einen steuerlichen Verlust erzeugt, der dein übriges Einkommen mindert. Wie das im großen Bild zusammenhängt, zeigen wir im Überblick Steuern sparen mit Immobilien.
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
Werbungskosten sind Aufwendungen, die mit deinen Mieteinnahmen wirtschaftlich zusammenhängen. Du ziehst sie im Jahr der Zahlung von den Einnahmen ab (Ausnahmen: regelmäßig wiederkehrende Ausgaben wie Zinsen oder Hausgeld, die innerhalb von etwa zehn Tagen um den Jahreswechsel fällig und bezahlt werden, gehören ins Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören, § 11 Abs. 2 EStG; die AfA folgt eigenen Regeln), übrig bleibt dein Überschuss oder Verlust aus Vermietung und Verpachtung.
Die Grundlage steht in § 9 EStG, bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Das Gesetz nennt ausdrücklich Schuldzinsen, Grundsteuer und Versicherungsbeiträge sowie die Abschreibung. Daneben zählt alles, was durch die Vermietung veranlasst ist, von der Hausverwaltung bis zur Fahrt zum Handwerkertermin.
Entscheidend ist das Jahr, in dem du zahlst (§ 11 Abs. 2 EStG). Eine Rechnung vom Dezember, die du im Januar begleichst, gehört ins neue Jahr. Wie die Einnahmenseite aussieht und was alles als Miete zählt, erklären wir im Beitrag zu Mieteinnahmen und Steuern.
Welche Kosten kann ich bei Vermietung absetzen?
Absetzbar ist fast alles, was du für die vermietete Wohnung ausgibst, solange es nicht zum Kaufpreis gehört oder den Kredit tilgt. Die folgende Tabelle ist unser ABC der Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung, sortiert von A bis Z.
| Posten | Absetzbar? | Hinweis |
|---|---|---|
| Abschreibung (AfA) des Gebäudes | ja, jährlich | In der Regel 2 %, 2,5 % oder 3 % des Gebäudeanteils, je nach Fertigstellung. Sonderfälle: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, degressive AfA für Neubauten. Grund und Boden nie. |
| Disagio (Damnum) | ja, sofort | Wenn marktüblich. Aus Vereinfachungsgründen geht das BMF bei bis zu 5 % und mindestens 5 Jahren Zinsbindung von Marktüblichkeit aus. Auch ein höheres Disagio kann marktüblich sein (BFH IX R 38/14). |
| Einbauküche, mitvermietete Möbel | ja, über AfA | Eigene Abschreibung über ihre Nutzungsdauer, nicht zusammen mit dem Gebäude. |
| Erhaltungsaufwand (Reparaturen) | ja, sofort | Größere Beträge auf Antrag über 2 bis 5 Jahre verteilbar (§ 82b EStDV). Achtung bei hohen Kosten in den ersten 3 Jahren. |
| Fahrtkosten zur Wohnung | ja | Zum Beispiel für Übergaben oder Handwerkertermine. Mit dem Pkw in der Regel 0,30 € je gefahrenem Kilometer. |
| Finanzierungsnebenkosten | ja | Zum Beispiel Bereitstellungszinsen, Schätzgebühren der Bank, Notar und Grundbuch für die Grundschuld. |
| Grundsteuer | ja | Auch wenn du sie über die Nebenkosten an den Mieter weitergibst. Die Umlage zählt dann bei den Einnahmen. |
| Hausgeld (WEG) | teilweise | Absetzbar ist der Teil für laufende Kosten und Verwaltung. Der Anteil für die Erhaltungsrücklage erst, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt. |
| Hausverwaltung, Mietverwaltung | ja | Honorar eines Verwalters, der deine Wohnung und die Mieter betreut. |
| Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage) | erst bei Verwendung | Laut BFH (Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24) nicht schon bei Einzahlung. |
| Inserate und Mietersuche | ja | Kosten für Anzeigen und Portale, um einen Mieter zu finden. |
| Kontoführung | ja, soweit für die Vermietung | Gebühren eines Kontos, über das Miete und Kosten laufen. Bei gemischter Nutzung nur der passende Anteil. |
| Leerstand | ja, mit Nachweis | Laufende Kosten bleiben absetzbar, wenn du ernsthaft und nachweisbar vermieten willst. |
| Maklerkosten für die Vermietung | ja, sofort | Provision für die Suche nach einem Mieter. Makler beim Kauf gehört dagegen zu den Anschaffungskosten. |
| Nicht umlegbare Nebenkosten | ja | Kosten, die du laut Mietvertrag oder Gesetz nicht auf den Mieter umlegen kannst, zum Beispiel Bankgebühren der WEG. |
| Rechtsschutzversicherung für Vermieter | ja | Soweit sie nur den Vermietungsbereich absichert. Bei Kombipolicen nur der entsprechende Anteil. |
| Rechts- und Gerichtskosten | ja | Etwa für einen Streit mit dem Mieter oder die Prüfung eines Mietvertrags. |
| Schuldzinsen | ja | Nur für Darlehen, mit denen die vermietete Wohnung finanziert wurde. Die Tilgung nicht. |
| Steuerberatung | anteilig | Der Teil der Kosten, der auf die Anlage V entfällt. |
| Umlagefähige Nebenkosten | ja | Müllabfuhr, Wasser, Gebäudeversicherung und Co. sind absetzbar. Die Vorauszahlungen der Mieter sind im Gegenzug Einnahmen. |
| Versicherungen | ja | Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, soweit sie das vermietete Objekt betreffen. |
| WEG-Verwaltergebühr | ja | Dein Anteil an der Vergütung des WEG-Verwalters, meist Teil des Hausgelds. |
Einzelne Posten klingen banal, wie Porto für Schreiben an den Mieter oder die Fahrt zur Eigentümerversammlung. Aber gerade die summieren sich. Bewahre die Belege auf, das Finanzamt kann sie anfordern.
Die AfA ist fast immer der größte Posten nach den Zinsen. Wie du den richtigen Satz findest und den Gebäudeanteil ermittelst, erklären wir ausführlich im Beitrag zur Abschreibung einer Immobilie.
Wann gilt bei Fahrten nicht die Kilometerpauschale?
Fährst du sehr häufig und dauerhaft zu deinem Objekt, etwa weil du dort praktisch deinen Arbeitsmittelpunkt als Vermieter hast, kann das Objekt als regelmäßige Tätigkeitsstätte gelten. Dann gibt es nur die Entfernungspauschale, also nur den einfachen Weg. So hat es der BFH für einen Vermieter entschieden, der seine zwei Objekte rund 380-mal im Jahr anfuhr, um dort Verwaltungs- und Hausmeisterarbeiten selbst zu erledigen (Urteil vom 01.12.2015, IX R 18/15). Für die typische Kapitalanleger-Wohnung mit einigen Terminen im Jahr ist das kein Thema.
Was sind vorweggenommene Werbungskosten bei Vermietung?
Das sind Kosten, die schon anfallen, bevor der erste Mieter einzieht. Sie sind absetzbar, wenn du zu dem Zeitpunkt erkennbar vorhattest, die Wohnung zu vermieten.
Typische Beispiele sind Fahrten zu Besichtigungen, Zinsen und Bereitstellungszinsen zwischen Kauf und Übergabe, Kosten für Inserate und die laufenden Kosten einer leerstehenden Wohnung während der Mietersuche. Auch wenn das erste Jahr damit nur Kosten und keine Miete bringt, zählen die Ausgaben voll.
Den Nachweis der Vermietungsabsicht trägst du. Der BFH stellt dabei auf ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen ab (zum Beispiel Urteil vom 09.07.2013, IX R 21/12; so auch das BMF-Schreiben vom 08.10.2004, Rz. 25). Heb also Inserate, Mails mit Interessenten und Makleraufträge auf. Wer eine Wohnung monatelang leer stehen lässt und nichts unternimmt, bekommt die Kosten unter Umständen nicht anerkannt.
Was ist bei Vermietung nicht absetzbar?
Nicht absetzbar ist alles, was Vermögen bildet oder privat veranlasst ist. Die häufigsten Fälle:
- Tilgung. Die Rückzahlung des Kredits ist Vermögensaufbau, keine Ausgabe. Nur die Zinsen zählen.
- Grund und Boden. Der Grundstücksanteil am Kaufpreis wird weder abgeschrieben noch sonst abgezogen.
- Kaufpreis und Kaufnebenkosten auf einmal. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler beim Kauf sind Anschaffungskosten. Der Gebäudeanteil davon wirkt nur über die AfA.
- Private Nutzung. Nutzt du die Wohnung selbst oder überlässt sie zeitweise kostenlos, entfallen die Kosten für diese Zeit.
- Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage. Erst wenn die Gemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt.
Vorsicht auch bei Vermietung an Angehörige. Nach § 21 Abs. 2 EStG gilt eine auf Dauer angelegte Vermietung ab 66 % der ortsüblichen Miete als voll entgeltlich. Unter 50 % wird die Vermietung aufgeteilt, und du kannst die Werbungskosten nur noch anteilig abziehen. Dazwischen hängt der volle Abzug nach Auffassung der Finanzverwaltung davon ab, ob auf Dauer ein Überschuss zu erwarten ist.
Ist eine Renovierung Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Das hängt davon ab, was du machst und wann. Erhaltungsaufwand, also Reparatur und Ersatz von Vorhandenem, ist sofort absetzbar. Herstellungskosten, etwa ein Anbau oder eine deutliche Standardhebung, laufen über die AfA.
Eine Sonderregel gilt für die ersten drei Jahre nach dem Kauf. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in dieser Zeit 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und nur noch über die AfA verteilt. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen dabei nicht mit. Wie du die Grenze berechnest und Maßnahmen sinnvoll planst, steht im Beitrag zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Liegt echter Erhaltungsaufwand vor und ist er in einem Jahr hoch, kannst du ihn nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das kann sich lohnen, wenn dein Einkommen im Jahr der Reparatur ohnehin niedrig ist oder du den Effekt über mehrere Jahre mit hohem Steuersatz strecken willst.
Wie sieht eine Beispielrechnung für die Anlage V aus?
Die Anlage V ist im Kern eine einfache Rechnung: Einnahmen minus Werbungskosten. Ein Beispiel mit einer finanzierten Bestandswohnung in einem Jahr ohne Besonderheiten:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete (12 x 900 €) | 10.800 € |
| Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters | 2.400 € |
| Einnahmen gesamt | 13.200 € |
| Umlagefähige Nebenkosten (Grundsteuer, Versicherung, Wasser, Müll u. a.) | 2.400 € |
| WEG-Verwaltergebühr und nicht umlegbare Kosten | 480 € |
| Schuldzinsen (240.000 € Darlehen, 3,5 %) | 8.400 € |
| AfA (2 % von 247.500 € Gebäudeanteil) | 4.950 € |
| Reparatur Therme | 800 € |
| Fahrten, Kontoführung, Porto, anteilige Steuerberatung | 250 € |
| Werbungskosten gesamt | 17.280 € |
| Ergebnis aus Vermietung | -4.080 € |
Der Verlust von 4.080 € wird mit deinem übrigen Einkommen im selben Jahr verrechnet, zum Beispiel mit deinem Gehalt. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sinkt deine Einkommensteuer rechnerisch um rund 1.714 €, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kommen gegebenenfalls noch dazu.
Zwei Dinge fehlen bewusst in der Rechnung: die Tilgung des Kredits und der Anteil deines Hausgelds, der in die Erhaltungsrücklage fließt. Beide zahlst du zwar, sie sind aber keine Werbungskosten. Für deinen Kontostand zählen sie trotzdem, deshalb solltest du die Steuerrechnung nie mit deinem tatsächlichen Cashflow verwechseln.
Welche Fehler passieren bei den Werbungskosten häufig?
Die meisten Fehler sind keine großen Irrtümer, sondern kleine Lücken, die sich über Jahre summieren.
- Tilgung als Kosten angesetzt. Nur die Zinsen gehören in die Anlage V.
- Gesamtes Hausgeld abgezogen. Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage ist erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft sie ausgibt. Maßgeblich ist die Hausgeldabrechnung.
- Umlagen vergessen. Wer die umlagefähigen Kosten abzieht, muss die Vorauszahlungen der Mieter als Einnahmen angeben. Umgekehrt fehlen sonst Werbungskosten.
- Große Renovierung kurz nach dem Kauf sofort abgezogen. Über der 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren wird daraus AfA.
- Kosten vor dem ersten Mieter nicht erfasst. Fahrten, Zinsen und Inserate vor der Vermietung sind oft vorweggenommene Werbungskosten.
- Belege nicht aufbewahrt. Ohne Rechnung und Zahlungsnachweis wird es schwer, wenn das Finanzamt nachfragt.
Werbungskosten sind kein Trick, sondern schlicht die korrekte Rechnung. Wer sie vollständig erfasst, versteuert nur, was wirklich übrig bleibt. Wie AfA, Zinsen und dein Steuersatz zusammenwirken, zeigen wir im Beitrag, wie du mit einer vermieteten Wohnung Steuern sparen kannst. Für die Anlage V im Einzelfall ist eine Steuerberatung der richtige Ansprechpartner, wir als Vermittler beraten nicht steuerlich.
Wie wirken sich die Werbungskosten auf deine Steuer aus?
Sie senken den steuerpflichtigen Überschuss aus der Miete. Der größte Einzelposten ist fast immer die Abschreibung.
Quellen und Stand
- § 9 EStG: Werbungskosten
- § 11 EStG: Zufluss und Abfluss, Disagio
- § 21 EStG: Vermietung und Verpachtung
- § 6 EStG: anschaffungsnahe Herstellungskosten
- § 82b EStDV: Verteilung von Erhaltungsaufwand
- § 10d EStG: Verlustabzug
- BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage)
- BFH, Urteil vom 09.07.2013, IX R 21/12 (Leerstand)
- BFH, Urteil vom 01.12.2015, IX R 18/15 (Fahrtkosten)
- BMF-Schreiben vom 20.10.2003, BStBl I S. 546, Rz. 15 (Disagio), Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 30 I
- BMF-Schreiben vom 08.10.2004, Rz. 25 (Leerstand, verbilligte Vermietung), Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, Anhang 30 II
- BMF-Schreiben vom 26.01.2026 zu Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
- BFH, Urteil vom 08.03.2016, IX R 38/14 (Disagio)
- BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15 (Einbauküche)
- Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 11: Zahlungen um den Jahreswechsel
Stand: September 2026
