Kurz gesagt
Die Spekulationsfrist für Immobilien bleibt. Der Bundestag hat am 8. Oktober 2026 in namentlicher Abstimmung einen Gesetzentwurf der Grünen abgelehnt, der die Steuerfreiheit beim Verkauf vermieteter Immobilien nach zehn Jahren abschaffen sollte: 131 Stimmen dafür, 446 dagegen. CDU/CSU, SPD und AfD stimmten geschlossen mit Nein. Damit gilt § 23 EStG unverändert: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Wer eine vermietete Wohnung länger als zehn Jahre hält, kann sie weiterhin steuerfrei verkaufen. Der Deutsche Bundestag hat am Donnerstag, 8. Oktober 2026, den Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen „zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“ (Drucksache 21/6637) abgelehnt. Wir fassen zusammen, was entschieden wurde, was der Entwurf geändert hätte und was das für deine Planung als Kapitalanleger heißt.
Was hat der Bundestag am 8. Oktober 2026 entschieden?
Der Bundestag hat die Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien in einer namentlichen Abstimmung abgelehnt. Von 577 abgegebenen Stimmen waren 131 dafür und 446 dagegen, Enthaltungen gab es keine. 53 der 630 Abgeordneten haben nicht abgestimmt.
Grundlage war die Beschlussempfehlung des Finanzausschusses (Drucksache 21/7081). Der Ausschuss hatte den Entwurf am 8. Juli 2026 beraten und mit den Stimmen von CDU/CSU, AfD und SPD die Ablehnung empfohlen. Überwiesen hatte der Bundestag den Entwurf am 25. Juni 2026.
| Fraktion | Ja | Nein | Enthaltung | nicht abgestimmt |
|---|---|---|---|---|
| CDU/CSU | 0 | 198 | 0 | 10 |
| AfD | 0 | 134 | 0 | 16 |
| SPD | 0 | 112 | 0 | 8 |
| Bündnis 90/Die Grünen | 75 | 1 | 0 | 9 |
| Die Linke | 54 | 0 | 0 | 10 |
| Fraktionslos | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Gesamt | 131 | 446 | 0 | 53 |
Am selben Tag hat der Bundestag zwei weitere Gesetzentwürfe der Grünen abgelehnt: einen zur Gewerbesteuer von Immobiliengesellschaften (Drucksache 21/4745, sogenannte erweiterte Grundstückskürzung) und einen zur Haltefrist bei Kryptowerten (Drucksache 21/5752).
Was wollten die Grünen bei der Spekulationsfrist ändern?
Der Entwurf hätte § 23 EStG an zwei Stellen geändert:
- Zehnjahresfrist streichen: Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die nicht selbst bewohnt werden, wären unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert worden. Ein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren wäre damit weggefallen.
- Eigennutzung neu regeln: Heute ist der Verkauf steuerfrei, wenn du die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Künftig hätten es 36 Monate Eigennutzung direkt vor dem Verkauf sein müssen. Nach Darstellung der Fraktion reicht nach dem heutigen Wortlaut im Extremfall schon eine Eigennutzung von einem Jahr und zwei Tagen.
Die Grünen haben ihre Mehreinnahmen aus beiden Änderungen auf rund 6 Milliarden Euro geschätzt. Als Begründung nennt der Entwurf vor allem drei Punkte: Gewinne aus Aktien und Fonds unterliegen dauerhaft der Abgeltungsteuer, Gewinne aus Immobilien nach zehn Jahren nicht. Wertsteigerungen gingen auch auf staatliche Investitionen in Infrastruktur und Stadtentwicklung zurück. Und die Steuerfreiheit setze einen Anreiz, mit dem Verkauf zu warten.
Hätte die Abschaffung auch bereits gekaufte Immobilien betroffen?
Ja, teilweise. Laut Begründung sollte die neue Regel für alle vermieteten Immobilien gelten, deren Zehnjahresfrist beim Inkrafttreten noch nicht abgelaufen war. Gemeint waren also Käufe ab dem entsprechenden Tag des Jahres 2016. Wer davor gekauft hatte, wäre nicht betroffen gewesen, weil seine Frist bereits abgelaufen war.
Ein Beispiel: Du hast den Kaufvertrag für eine vermietete Wohnung 2018 beim Notar unterschrieben. Nach geltendem Recht kannst du sie ab 2028 steuerfrei verkaufen. Mit dem Gesetzentwurf wäre der Gewinn dauerhaft steuerpflichtig geblieben, auch bei einem Verkauf im Jahr 2040.
Die Grünen haben sich dafür auf einen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 7. Juli 2010 (2 BvL 14/02) gestützt. Danach ist die bloße Hoffnung, einen Gewinn später steuerfrei mitzunehmen, keine geschützte Rechtsposition. In dem Verfahren ging es um die Verlängerung der Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre im Jahr 1999. Das Gericht hielt die Verlängerung für zulässig, soweit die alte Frist noch lief. Nichtig war sie nur, soweit sie Wertsteigerungen erfasste, die bis zur Verkündung am 31. März 1999 schon steuerfrei realisiert worden waren oder hätten realisiert werden können.
Im Finanzausschuss hat die AfD-Fraktion die geplante Rückwirkung als unzulässig kritisiert. Ob der Entwurf in dieser Form verfassungsgemäß gewesen wäre, musste nach der Ablehnung nicht mehr geklärt werden.
Warum haben Union, SPD und AfD den Entwurf abgelehnt?
Die Fraktionen haben ihre Ablehnung im Finanzausschuss unterschiedlich begründet. So steht es im Ausschussbericht (Drucksache 21/7081):
- CDU/CSU: Der Ausschuss hat den Entwurf zusammen mit mehreren Steueranträgen von Grünen und Linken beraten. Die Union hielt die Vorschläge insgesamt nicht für ausgewogen und lehnte sie ab.
- SPD: Sie teile die Zielrichtung einzelner Ansätze, könne die konkrete Ausgestaltung aber nicht mittragen. Sie verwies auf die Eckpunkte des Koalitionsausschusses für eine Einkommensteuerreform und auf den Rahmen des Haushalts.
- AfD: Das Anliegen sei diskussionswürdig, der Entwurf aber verfassungsrechtlich bedenklich und handwerklich unzureichend. Kritisiert hat die Fraktion die Rückwirkung, eine fehlende Regel zur Verlustverrechnung, die fehlende Inflationsbereinigung und die nicht hergeleitete Schätzung von 6 Milliarden Euro.
- Grüne und Linke haben für den Entwurf gestimmt, bei den Grünen gab es eine Gegenstimme.
In der Plenardebatte, in der mehrere Steuervorlagen gemeinsam beraten wurden, sagte Olav Gutting (CDU/CSU) in Richtung der Grünen: „Sie sagen Gerechtigkeit, meinen aber Steuererhöhung.“
Was gilt jetzt beim Verkauf einer Immobilie?
Es bleibt alles, wie es ist. Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Danach ist er steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe.
| Situation | Geltendes Recht (bleibt) | Entwurf der Grünen (abgelehnt) |
|---|---|---|
| Vermietete Immobilie, Verkauf nach mehr als zehn Jahren | steuerfrei | steuerpflichtig mit persönlichem Steuersatz |
| Vermietete Immobilie, Verkauf innerhalb von zehn Jahren | steuerpflichtig | steuerpflichtig |
| Seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt | steuerfrei | steuerfrei |
| Selbst bewohnt im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor | steuerfrei | steuerfrei nur nach 36 Monaten Eigennutzung vor dem Verkauf |
Die Frist zählt vom Datum des notariellen Kaufvertrags bis zum Datum des notariellen Verkaufsvertrags. Verkaufst du innerhalb der Frist, erhöht die bereits abgesetzte Abschreibung deinen steuerpflichtigen Gewinn. Wie du die Frist richtig berechnest und was ein früher Verkauf kostet, erklären wir ausführlich im Ratgeber zur Spekulationsfrist bei Immobilien.
Die Zehnjahresregel gilt nur für Immobilien im Privatvermögen. Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten (Drei-Objekt-Grenze). Dann sind die Gewinne unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.
Was bedeutet die Entscheidung für Kapitalanleger?
Vor allem Planungssicherheit. Wer heute eine Wohnung als Kapitalanlage kauft und sie länger als zehn Jahre hält, kann nach geltendem Recht die Wertsteigerung steuerfrei mitnehmen. Das Zusammenspiel aus laufender Steuerersparnis durch Abschreibung und Zinsen in den ersten Jahren und steuerfreiem Verkauf nach Ablauf der Frist bleibt damit erhalten.
Eine Garantie für alle Zukunft ist das aber nicht. Die Forderung nach einer Abschaffung kommt in der Steuerpolitik immer wieder auf, und der jetzt abgelehnte Entwurf zeigt, wie ein künftiger Gesetzgeber vorgehen könnte: Auch Käufe, deren Frist noch läuft, wären erfasst gewesen.
Unser Rat aus der Praxis: Rechne eine Kapitalanlage-Immobilie so, dass sie sich aus Miete, Tilgung und laufendem Steuereffekt trägt. Der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren ist ein starker Vorteil, sollte aber nicht die einzige Grundlage deiner Entscheidung sein. Wie die Steuerhebel zusammenwirken, zeigen wir im Überblick Steuern sparen mit Immobilien. Wenn du wissen willst, wie eine Immobilie als Kapitalanlage zu deiner Situation passt, rechnen wir das gern mit dir durch.
Wie geht es weiter?
Mit der Ablehnung ist der Gesetzentwurf erledigt. Für eine Abschaffung der Spekulationsfrist bräuchte es einen neuen Gesetzentwurf und eine Mehrheit im Bundestag. Im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD aus dem Jahr 2025 ist eine solche Änderung nicht vereinbart, und alle drei Regierungsfraktionen haben gegen den Entwurf gestimmt. Eine Änderung ist derzeit nicht absehbar. Sollte sich daran etwas ändern, aktualisieren wir diesen Beitrag.
Quellen und Stand
Drucksache 21/7081: Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses, 10. Juli 2026
heute im bundestag 513/2026: Grüne wollen steuerfreie Immobilienveräußerung unterbinden
§ 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte
Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 64/2010 zum Beschluss vom 7. Juli 2010, 2 BvL 14/02
Die Bundesregierung: Koalitionsvertrag 2025
Stand: 9. Oktober 2026. Dieser Beitrag informiert über eine Entscheidung des Bundestages und ersetzt keine Steuerberatung.
