Steuerlast senken 2026 - So sparen Angestellte mit ihrer ersten Immobilie

Kurzüberblick

Viele gutverdienende Angestellte zahlen jedes Jahr fünfstellige Beträge an Steuern, ohne die völlig legalen Vorteile einer vermieteten Immobilie zu nutzen. In diesem Artikel erfährst du, wie du mit deiner ersten Immobilie als Kapitalanlage deine Steuerlast 2026 deutlich senken kannst, welche Kosten du absetzen darfst und wie AfA, Zinsen und laufende Ausgaben zusammenwirken.

Der Artikel stellt keinerlei Anlage- oder Steuerberatung dar. Inhaltlich sollte jeder Fall immer einzeln von einer Fachperson geprüft werden.

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Inhaltsverzeichnis

• Einleitung: Warum gerade 2026 ein guter Zeitpunkt ist
• Grundlagen: Wie Steuern sparen mit Immobilien funktioniert
• Vorteile und Chancen deiner ersten Kapitalanlage
• Praxisbeispiele: So wirkt sich eine Immobilie auf deine Steuer aus
• Risiken und Herausforderungen, die du kennen musst
• Schritt-für-Schritt zur ersten steueroptimierten Immobilie
• FAQ: Häufige Fragen von Angestellten
• Fazit und nächste Schritte

Einleitung: Warum gerade 2026 die Steuerlast senken?

Ein 30-jähriger Angestellter mit 60.000 Euro Bruttoeinkommen im Jahr zahlt über 9.000 Euro Lohnsteuer pro Jahr, häufig ohne zu wissen, dass diese Lohnsteuer nahezu auf null gesenkt werden kann. Je höher das Einkommen wird, desto höher wird auch diese Steuerlast.

Die Steuervorteile, die eine vermietete Immobilie durch Vermietung und Abschreibung mitbringt, bleiben oft ungenutzt, weil das Thema Immobilie als kompliziert wahrgenommen wird.

2026 ist das Jahr, dieses zu ändern. Die Zinsen scheinen sich seit dem Zinsanstieg stabilisiert zu haben, einige Experten erwarten – wenn überhaupt – leicht fallende Zinsen. Der steuerliche Rahmen für Immobilien ist weiterhin unverändert, da vermietete Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können.

Die Kaufpreise haben noch nicht überall wieder vollständig angezogen, während die Mieten nahezu flächendeckend steigen. Gleichzeitig stagniert der Neubau. Wir stellen somit ein gutes Umfeld für Einsteiger fest, da Wohnraum weiterhin extrem gefragt ist.

Grundlagen und Hintergrundwissen

Wie Steuern sparen mit Immobilien grundsätzlich funktioniert

Vermietete Immobilien werden steuerlich in der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ behandelt. Dabei werden deine Mieteinnahmen den Werbungskosten gegenübergestellt. Ist der Aufwand höher als die Einnahmen, entsteht ein Verlust, der deine übrige Steuerlast senken kann.

Zu den typischen Werbungskosten gehören unter anderem:

• Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung
• Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil, beeinflussbar durch ein Restnutzungsgutachten
• Laufende Kosten wie Verwalterhonorar, Instandhaltungen, Versicherungen und Grundsteuer
• Anteilig absetzbare Kaufnebenkosten

AfA: Der wichtigste Hebel für deine Steuer

Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer.

Für Wohngebäude gilt grundsätzlich:

• Baujahr 1925–2022: 2 Prozent AfA pro Jahr (50 Jahre)
• Baujahr bis 1924: 2,5 Prozent AfA pro Jahr (40 Jahre)
• Neubauten ab 2023: Sonderabschreibungen möglich
• Restnutzungsgutachten: Verkürzung der Restnutzungsdauer kann die AfA deutlich erhöhen

Jeder Euro AfA mindert dein zu versteuerndes Einkommen um exakt einen Euro. Beim Spitzensteuersatz kann dies zu erheblichen Steuerersparnissen führen.

Vorteile und Chancen deiner ersten Kapitalanlage

1. Steuerlast direkt spürbar senken

Zinsen, laufende Kosten und AfA führen häufig zu einem steuerlichen Verlust, insbesondere im ersten Jahr nach der Anschaffung. Dieser Verlust wird mit deinem Gehalt verrechnet und senkt deine Einkommensteuer im jeweiligen Jahr.

2. Langfristiger Vermögensaufbau

Während du Steuern sparst, tilgst du gleichzeitig dein Darlehen und baust langfristig Eigenkapital in einer Sachwertinvestition auf. Zusätzlich profitierst du potenziell von moderatem Wertzuwachs und steigenden Mieten bei weitgehend stabilen Kreditraten. Diese Effekte sind mit einer sauberen Kalkulation planbar.

3. Diversifikation gegenüber reinem Wertpapierdepot

Eine Immobilie als Ergänzung zu Tagesgeld, ETFs und Aktien reduziert die Abhängigkeit von den Finanzmärkten und verteilt dein Risiko auf mehrere Anlageklassen.

4. Monatlicher Effekt durch Lohnsteuerermäßigungsantrag

Mit einem Lohnsteuerermäßigungsantrag kann der Steuervorteil unter Umständen bereits monatlich dein Nettoeinkommen erhöhen. Hierzu solltest du deine Steuerberatung oder direkt dein Finanzamt ansprechen.

Konkrete Praxisbeispiele

Hinweis: Zahlen gerundet. Keine Steuerberatung, lediglich ein Praxisbeispiel.

Beispiel: Steuerlicher Verlust im ersten Jahr

Ein Angestellter mit 90.000 Euro Bruttoeinkommen kauft 2026 eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

• Kaufpreis: 300.000 Euro
• Gebäudeanteil: 255.000 Euro (85 Prozent)
• Mieteinnahmen: 1.000 Euro pro Monat, 12.000 Euro pro Jahr

Typische Werbungskosten im ersten Jahr:

• Zinsen: ca. 10.000 Euro
• AfA (3 Prozent bei Baujahr 1998): 7.650 Euro
• Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen: ca. 3.000 Euro

Ergebnis:

• Einnahmen: 12.000 Euro
• Werbungskosten: 20.650 Euro
• Verlust aus Vermietung: 8.650 Euro

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das einer Steuerersparnis von rund 2.400 Euro.

Risiken und Herausforderungen

Steuerersparnis ist kein Selbstzweck

Steuern zu sparen lohnt sich nur, wenn das Investment auch ohne Steuervorteile wirtschaftlich sinnvoll ist. Reine Steuersparmodelle sind häufig zu teuer oder schlecht vermietet.

Leerstand, Kosten und Zinsänderungen

Leerstand oder Mietausfälle belasten den Cashflow. Zusätzlich können Instandhaltungen, Sonderumlagen oder energetische Sanierungen Kosten verursachen. Auch Anschlussfinanzierungen bei höheren Zinsen können die Wirtschaftlichkeit beeinträchtigen.

Spekulationsfrist und Verkauf

Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig. Nach zehn Jahren ist der Verkauf im Privatvermögen steuerfrei. Die zuvor genutzte AfA erhöht jedoch den steuerlichen Gewinn, da der Buchwert sinkt.

Schritt-für-Schritt zur ersten steueroptimierten Immobilie

Schritt 1: Eigene Situation analysieren

• Bruttoeinkommen, Steuerlast und freier Cashflow
• Anlagehorizont von mindestens 10 bis 15 Jahren

Schritt 2: Wirtschaftlichkeit prüfen

• Lage mit stabiler Nachfrage wählen
• Realistische Mieten, Rücklagen und Nebenkosten kalkulieren

Schritt 3: Finanzierung strukturieren

• Tilgung passend zum Lebensplan wählen
• Zinsbindung entsprechend dem Risikoprofil festlegen

Schritt 4: Steuerliche Effekte simulieren

• AfA, Zinsen und laufende Kosten vorab berechnen
• Szenarien mit Steuerberatung durchsprechen

Schritt 5: Verwaltung und Dokumentation

• Belege sauber sammeln
• Einnahmen und Ausgaben korrekt in der Anlage V erfassen

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Fazit und nächste Schritte

Eine erste vermietete Immobilie kann für Angestellte 2026 ein wirkungsvolles Instrument sein, um Steuern zu sparen und gleichzeitig langfristig Vermögen aufzubauen. Entscheidend ist eine realistische Kalkulation, die über den reinen Steuervorteil hinausgeht.

Wenn du aktuell hohe Steuern zahlst und prüfen möchtest, ob eine Immobilie für dich sinnvoll ist, vereinbare ein unverbindliches Erstgespräch und lasse dir konkret durchrechnen, wie sich eine Kapitalanlage auf deine Steuerlast auswirken kann.

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