Immobilie ohne Eigenkapital kaufen - Vor- und Nachteile

Kurzüberblick

Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital (auch Vollfinanzierung oder 110%-Finanzierung genannt) ist möglich, aber schwieriger zu realisieren. Gerade für Menschen, die noch nicht allzu lange sparen, liegen häufig keine 20.000 € auf dem Konto, aber sie wollen investieren. Finanzierungen ohne Eigenkapital können aber auch für Investoren interessant sein, die bereits Wohnungen gekauft haben. In diesem Blog soll es genau um dieses Thema gehen: Wir beleuchten Vor- und Nachteile einer Immobilie ohne Eigenkapital.

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Inhaltsverzeichnis

• Einleitung
• Was bedeutet eine Immobilie ohne Eigenkapital
• Welche Vorteile haben Immobilien ohne Eigenkapital?
• Worauf musst du dringend bei einer Immobilie ohne Eigenkapital achten
• Konkrete Praxisbeispiele: Investieren in Immobilien ohne Eigenkapital
• Schritt-für-Schritt-Tipps: So kannst du deine erste Immobilie kaufen
• Fazit: Lohnen sich Immobilien ohne Eigenkapital?
• FAQ Bereich

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Einleitung

Immobilien ohne Eigenkapital zu finanzieren steht im Fokus der (zukünftigen) Investoren. In Zeiten steigender Preise und deutschlandweiten Mieterhöhungen gewinnt die Immobilie als Investment zunehmend an Bedeutung. Doch was steckt hinter einem Kauf ohne Eigenkapital und wann kann es strategisch sinnvoll sein? Und wann ist es vielleicht auch zu risikoreich? Keine Anlageberatung – dieser Artikel ist lediglich eine Analyse der Situation. Jedes Investment ist individuell zu prüfen.

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Was bedeutet eine Immobilie ohne Eigenkapital

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Vollfinanzierung vs. 110 %-Finanzierung
Bei einer Vollfinanzierung sprechen wir davon, dass der komplette Kaufpreis finanziert wird. Bei der 110 %-Finanzierung werden sogar die Kaufnebenkosten von der Bank übernommen. Bei einer Finanzierung mit nur 80 % hingegen müsste der Käufer 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten selbst einbringen.

Bankperspektive bei einer 110 %-Finanzierung
Da kein Eigenkapital eingesetzt wird, bedeutet das ein höheres Risiko für die Bank. Eine gute Bonität, ein stabiles Einkommen und eine saubere SCHUFA sind hier essenziell. Auch die Immobilie selbst muss attraktiv bewertet sein. Bei überhöhten Preisen wird die Bank Eigenkapital fordern – meist 10–20 % des Kaufpreises.

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Welche Vorteile haben Immobilien ohne Eigenkapital

• Schneller Immobilienkauf: Kein langjähriges Ansparen nötig – ideal bei steigenden Preisen oder attraktiven Kaufgelegenheiten.
• Eigenkapital bleibt flexibel: Es kann anderweitig investiert oder für eine zweite Immobilie genutzt werden.
• Frühzeitige Steuervorteile: AfA und weitere Vorteile greifen früher.
• Hohe Eigenkapitalrendite: Kein oder wenig Eigenkapitaleinsatz = höhere Rendite bezogen auf das eingesetzte Kapital.
• Schnellerer Portfolioaufbau: Eigenkapital bleibt verfügbar für weitere Immobilienkäufe.

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Worauf muss ich dringend bei einer Immobilie ohne Eigenkapital achten

• Zinsaufschläge: Ohne Eigenkapital steigen häufig die Zinsen.
• Längere Laufzeit: Höhere Kreditsumme bedeutet in der Regel auch eine längere Rückzahlung.
• Strengere Bankvorgaben: Die Bonität muss stimmen. Manche Banken fordern zusätzliche Sicherheiten oder Rücklagen.
• Verkaufsrisiko bei Zahlungsausfall: Bei einem Notverkauf (z. B. durch Scheidung, Jobverlust) kann ein Verlust entstehen, vor allem wenn auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert wurden.
• Rücklagen erforderlich: Ohne Eigenkapital sollte dennoch eine Notfallreserve bestehen bleiben.

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Konkrete Praxisbeispiele: Investieren in Immobilien ohne Eigenkapital

Jens und Tina möchten eine Eigentumswohnung für 200.000 € kaufen. Kaufnebenkosten betragen 10 %, also 20.000 €. Dieses Geld hätten sie theoretisch als Rücklage.

Variante A – Kauf ohne Eigenkapital
Die monatliche Unterdeckung liegt bei 120 € (nach Steuern). Das bedeutet 1.440 € Zuzahlung pro Jahr. Ihre Rücklage von 20.000 € würde knapp 14 Jahre reichen, um die Zuzahlung zu decken.

Variante B – Kauf mit Eigenkapital
Zuzahlung liegt bei 0 €. Die Immobilie trägt sich vollständig.

Das Beispiel zeigt: Die Entscheidung hängt stark von Strategie, Bonität und Liquidität ab – und sollte professionell begleitet werden.

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Schritt-für-Schritt-Tipps: So kannst du deine erste Immobilie kaufen

1. Bonität prüfen (SCHUFA, Einkommensnachweise).
2. Attraktive Objekte wählen – gute Lage, hohe Nachfrage, guter Zustand.
3. Finanzierungsberatung nutzen – unabhängige Experten helfen bei der Optimierung.
4. Ziel festlegen – Möchtest du eine oder mehrere Immobilien?
5. Rücklagen nicht vergessen – ein Puffer ist Pflicht, auch bei Vollfinanzierung.

Oder: Kontaktiere direkt unser Team für eine individuelle Einschätzung.

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Fazit: Lohnen sich Immobilien ohne Eigenkapital?

Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen ist möglich – aber nichts für Einsteiger ohne Plan. Wer es richtig macht, kann früher starten und schneller Vermögen aufbauen. Aber: Ohne finanzielle Rücklagen oder gute Strategie kann es riskant werden.

Unsere Empfehlung
Sprich mit einem unabhängigen Berater, analysiere deine Bonität und plane deinen Einstieg strategisch.

Du hast Fragen? Kontaktiere uns gerne direkt.
Noch kein Eigenkapital? Starte mit der ZVI-Methode – wir begleiten dich dabei.

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